Arrêt de l’OLG Oldenburg du 17.07.2023, référence : 12 U 214/19
Lors de la construction d’un bien immobilier, la réception des travaux est une date déterminante pour le maître d’ouvrage. En effet, c’est le moment de la réception des travaux qui est décisif pour juger s’il existe des défauts et si l’entreprise de construction doit les corriger. Pour les défauts qui ne sont constatés qu’après la réception, le maître d’ouvrage a la charge de l’exposé et de la preuve. Cela ressort d’un arrêt de l’OLG Oldenburg du 17 juillet 2023 (réf. : 12 U 214/19).
Les malfaçons dans le bâtiment sont un sujet récurrent. Des travaux mal réalisés ne sont pas seulement agaçants pour le propriétaire du bâtiment, mais peuvent aussi coûter cher si des défauts doivent être corrigés ultérieurement. C’est pourquoi la réception des travaux joue un rôle extrêmement important pour le maître d’ouvrage. Si des défauts sont découverts lors de la réception, l’entreprise de construction doit les corriger à ses frais. Mais si l’ouvrage est réceptionné et que des défauts ne sont découverts qu’après, le maître d’ouvrage doit prouver que l’entrepreneur est responsable du défaut, selon le cabinet d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille, entre autres, en droit immobilier.
Le maître d’ouvrage retient une partie du prix du contrat
Le fait que le maître d’ouvrage doive examiner attentivement lors de la réception des travaux est étayé par l’arrêt de l’OLG Oldenburg. Dans le cas en question, le maître d’ouvrage avait fait construire une maison à ossature bois et l’avait réceptionnée. Ce n’est qu’après la réception que, lors d’une procédure de preuve indépendante, on s’est rendu compte que la maison n’atteignait pas l’étanchéité requise. Le maître d’ouvrage attribuait le défaut à des erreurs du contractant. Ce dernier voyait toutefois dans les modifications structurelles survenues après la réception la cause du défaut. De plus, des fuites avaient également été constatées au niveau des fenêtres, volets roulants et portes, dont le maître d’ouvrage était lui-même responsable.
Lorsque le maître d’ouvrage retient une partie du prix dû du contrat, l’entrepreneur porte plainte pour le paiement du reste du prix du contrat.
L’instruction de la preuve en première instance n’a pas pu établir si l’entrepreneur était responsable du défaut de construction. Bien qu’il ait été démontré qu’il n’avait pas scellé soigneusement les joints entre le sol en béton et les murs en partie. Mais il n’a pas été prouvé que cela était décisif pour l’étanchéité insuffisante de la maison. Il pourrait également y avoir des erreurs dans d’autres travaux, dont la demanderesse n’est pas responsable, qui sont à l’origine de l’insuffisance d’étanchéité.
Le maître d’ouvrage est dans l’obligation de prouver
La plainte de l’entrepreneur pour le paiement du prix du contrat a finalement été couronnée de succès. L’OLG Oldenburg a expliqué que le maître d’ouvrage est tenu de démontrer et de prouver les vices qui sont réclamés après réception. Pour juger si une prestation est défectueuse, il faut en principe se référer au moment de la réception. Une prestation ne peut donc pas être déclarée défectueuse uniquement en raison d’un état survenu après la réception.
Le maître d’ouvrage n’a pas pu démontrer suffisamment que l’entrepreneur était responsable du défaut et que le bâtiment était déjà défectueux lors de la réception. L’instruction des preuves n’a pas permis de tirer des conclusions claires sur l’étendue de chaque fuite qui est responsable de l’insuffisance d’étanchéité du bâtiment. L’entrepreneur a donc droit au paiement du prix du contrat encore impayé, a décidé l’OLG Oldenburg.
Importance majeure de la réception des travaux
L’arrêt de l’OLG Oldenburg souligne l’importance majeure de la réception des travaux. En effet, il est déterminant de savoir si le bâtiment était déjà défectueux au moment de la réception.
Si des défauts sont constatés lors de la réception des travaux, l’entrepreneur doit les corriger à ses frais. Lors de l’exercice des droits à la garantie, les délais de garantie en vigueur dans le droit de la construction doivent être respectés. Ceux-ci peuvent varier selon le type de contrat de construction. Pour un contrat de construction selon le BGB, le délai est de 5 ans, et pour un contrat de construction selon le VOB, des délais différents peuvent s’appliquer. La période de prescription des droits à la garantie commence avec la réception des travaux par le maître d’ouvrage. Si des vices ont été dissimulés de manière frauduleuse, le délai de prescription ne commence qu’avec la prise de connaissance du défaut.
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