Lors de l’achat immobilier, le vendeur doit informer des vices cachés s’il les connaît. Toutefois, selon un jugement du tribunal de grande instance de Frankenthal, la charge de la preuve incombe à l’acheteur.
Pour prévenir les conflits, la responsabilité pour les vices matériels est régulièrement exclue dans les contrats de vente immobilière. Toutefois, l’exclusion de garantie s’applique uniquement aux défauts visibles pour l’acheteur. Le vendeur est néanmoins tenu d’informer des vices cachés. Si ces défauts ont été dissimulés frauduleusement par le vendeur, l’exclusion de garantie ne s’applique pas et le vendeur est responsable, explique la société d’avocats MTR Rechtsanwälte.
Cependant, la responsabilité du vendeur en cas de vices cachés suppose qu’il en avait connaissance. La charge de la preuve de cette connaissance incombe à l’acheteur, comme l’a décidé le tribunal de grande instance de Frankenthal dans un jugement du 24 novembre 2021 (réf. : 6 O 129/21).
Dans le cas sous-jacent, un couple avait acheté une maison d’habitation. Le vendeur y avait lui-même vécu de nombreuses années. Cinq ans après que le couple a emménagé dans la maison, il a prétendu que l’isolation du toit était défectueuse. Les plaques isolantes installées étaient inappropriées et il manquait également ce qu’on appelle un pare-vapeur. Le couple a donc exigé du vendeur le paiement d’une avance pour une isolation correcte.
Cependant, le tribunal de grande instance de Frankenthal a rejeté la plainte. Pour motiver sa décision, il a expliqué qu’une exclusion de garantie avait été valablement convenue dans le contrat de vente. Pour la responsabilité du vendeur, il est donc nécessaire qu’il ait agi avec dol. Cependant, il n’était pas prouvé que le vendeur connaissait le défaut de l’isolation du toit et l’avait dissimulé frauduleusement, a poursuivi le tribunal de grande instance de Frankenthal. Car le toit n’était ni étanche ni humide et les exigences quant au certificat thermique avaient également été respectées. De plus, le vendeur avait habité la maison avec sa famille pendant dix ans sans restrictions et avait également utilisé les combles. Il ne pouvait donc pas être supposé qu’il connaissait le défaut. Le vendeur n’ayant pas à répondre de défauts qui n’étaient que susceptibles de lui apparaître, a ajouté le tribunal.
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