En cas de résiliation sans préavis des locaux loués à des fins commerciales en raison de vices, une mise en demeure préalable est requise. C’est ce qu’a confirmé la Cour d’appel de Brandebourg (réf. : 3 U 82/19).
Les baux commerciaux à durée indéterminée peuvent être résiliés régulièrement. Si les parties n’ont pas fixé de délai de préavis dans le contrat, le délai de préavis légal de six mois selon le § 580a BGB s’applique. Sous certaines conditions, un bail commercial peut également être résilié de manière extraordinaire. Un motif important de résiliation extraordinaire par le locataire peut notamment être la réapparition répétée de vices du bien loué. Dans la plupart des cas, une mise en demeure préalable est cependant nécessaire pour que la résiliation extraordinaire soit valable, explique le cabinet d’avocats MTR Rechtsanwälte.
Ceci est également illustré par un jugement de la Cour d’appel de Brandebourg du 7 juillet 2020 (réf. : 3 U 82/19). Ici, la locataire avait résilié son bail commercial de manière extraordinaire et sans préavis en raison de la réapparition répétée de vices du bien loué. Dans les locaux, il y avait eu sept infiltrations d’eau en environ douze ans. Les bailleurs avaient chaque fois réagi aux dommages par des réparations et des travaux de nettoyage.
Comme le vice ne pouvait apparemment pas être éliminé, la locataire a réagi à la prochaine infiltration d’eau par la résiliation sans préavis du bail. Elle a omis la mise en demeure préalable.
Les bailleurs n’ont pas reconnu la résiliation sans préavis et ont intenté une action en paiement du loyer impayé. Avec succès. Tout comme le tribunal de Cottbus, la cour d’appel de Brandebourg a décidé en appel que la résiliation sans préavis était invalide, car il manquait une mise en demeure préalable.
Même si les dommages dus à l’eau se sont produits plus fréquemment, la mise en demeure n’était pas dispensable. On ne pouvait pas supposer qu’elle n’aurait pas été efficace, selon la cour. Car les bailleurs avaient chaque fois réagi à un signalement de dommages par des réparations. Ils n’avaient donc pas refusé définitivement l’élimination des vices, a poursuivi le tribunal. De plus, l’étendue et l’impact des événements dommageables n’étaient pas si importants qu’il aurait été déraisonnable pour la locataire d’attendre un peu plus après la fixation d’un délai.
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