Un locataire commercial a eu le droit de réduire le loyer de 30 pour cent parce que les locaux étaient infestés de vermine. C’est ce qu’a décidé le OLG Karlsruhe par jugement du 21 juin 2022 (Réf. : 9 U 112/19).
Le droit de bail commercial prévoit qu’une réduction de loyer par le locataire est possible si l’objet loué présente un défaut rendant impossible son utilisation comme convenu contractuellement. Cependant, il faut qu’il y ait un défaut locatif important. Les locataires ne doivent pas décider imprudemment du montant qu’ils estiment approprié pour une réduction de loyer. Ce qui est déterminant pour le montant de la réduction de loyer, c’est l’importance du défaut locatif. De plus, le bailleur doit être informé au préalable du défaut locatif, explique la cabinet d’avocats MTR Rechtsanwälte qui conseille les locataires et bailleurs en droit de bail commercial.
Dans le cas devant le OLG Karlsruhe, un magasin de mode était infesté de vermine et le locataire a alors réduit le loyer. Le bailleur n’était cependant pas d’accord avec cela, a de son côté prononcé la résiliation sans préavis et a intenté une action pour l’évacuation et la restitution des locaux commerciaux. Alors que l’action en première instance avait encore été réussie, le OLG Karlsruhe a décidé en appel en faveur du locataire.
Le OLG a jugé que la résiliation n’était pas justifiée. En raison de l’infestation de vermine, le locataire avait le droit de réduire le loyer d’au moins 30 pour cent. Pour justifier cette décision, le tribunal a expliqué que la vermine dans des locaux commerciaux loués constitue un défaut nuisant de manière significative à l’utilisation contractuelle de l’objet loué. Surtout que le locataire devait s’attendre à ce que les clients remarquent également la vermine, ce qui pourrait ternir la réputation du commerce. En outre, des dommages dus aux rongeurs étaient à craindre. L’aptitude des locaux commerciaux à un usage conforme au contrat s’en trouvait donc réduite d’au moins 30 pour cent, selon le OLG Karlsruhe. La cause de l’infestation de vermine et la responsabilité du bailleur à cet égard n’étaient pas pertinentes, a précisé le tribunal.
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