Si la surface de location réelle diffère de plus de dix pour cent de la taille indiquée dans le bail commercial, cela peut être, selon la jurisprudence de la Cour fédérale de justice, un motif de réduction de loyer.
Si la surface commerciale réelle est inférieure à celle convenue contractuellement, le droit de la location commerciale prévoit la possibilité d’une réduction de loyer. Il convient toutefois de prêter attention à l’ampleur de l’écart. Si la surface commerciale louée est inférieure de plus de dix pour cent à la taille convenue dans le contrat de location, cela peut justifier une réduction de loyer. Pour des écarts inférieurs à dix pour cent, le locataire doit pouvoir démontrer, selon la jurisprudence de la Cour fédérale de justice, que la moindre taille porte atteinte à l’usage contractuel du bien loué, selon le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille en droit immobilier et en droit de la location commerciale.
Dans le litige devant la Cour fédérale de justice, la surface de location dans le bail commercial était indiquée à environ 300 mètres carrés. Les travaux de rénovation ont réduit la surface de près de dix pour cent. La locataire, une école de ballet, a intenté une action pour faire constater qu’elle pouvait réduire le loyer brut de dix pour cent, car la diminution de la surface l’empêchait d’enseigner à autant d’élèves.
La plainte n’a pas abouti. La Cour d’appel de Munich a confirmé que la réduction de la surface de location constituait un défaut du bien loué, mais a jugé que la plaignante n’avait néanmoins pas le droit à une réduction de loyer. Le tribunal a motivé cela par le fait qu’en cas de déviation de surface inférieure à dix pour cent, la locataire aurait dû prouver que l’aptitude du bien loué à l’usage contractuel était effectivement compromise. Cependant, elle n’a pas démontré concrètement que la moindre surface avait effectivement entraîné une perte de revenus.
La Cour fédérale de justice a confirmé en appel le jugement de la Cour d’appel de Munich. La locataire s’était bornée à affirmer de manière abstraite que la réduction de la surface entraînait une perte de revenus potentiels sans la détailler concrètement. Les juges de Karlsruhe ont en outre précisé qu’une réduction de loyer était possible si la taille réelle de la surface était inférieure de plus de dix pour cent à la taille convenu, auquel cas il était supposé que l’usage contractuel du bien loué était effectivement considérablement compromis.
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