Arrêt du BFH sur la vente exonérée d’impôt de biens immobiliers dans la succession
Lors de la vente d’un bien immobilier faisant partie de la succession, l’exonération fiscale peut s’appliquer. C’est ce qu’a décidé le Bundesfinanzhof (BFH) par un arrêt du 26 septembre 2023, en modifiant sa jurisprudence antérieure (Réf. IX R 13/22). Cela s’applique du moins quand une communauté d’héritiers a d’abord racheté ses parts.
Selon § 23 al. 1 phrase 1 de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), il y a un commerce privé de cession si l’achat et la vente d’un bien immobilier ne dépassent pas dix ans. Il y a alors un commerce privé de cession, et l’impôt sur le revenu doit être versé sur le bénéfice réalisé lors de la vente immobilière, déclare MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille, entre autres, en droit fiscal.
BFH : Pas de commerce privé de cession lors de la vente d’un terrain provenant de la succession
En s’écartant de sa jurisprudence antérieure, le BFH a pourtant décidé autrement dans le cas sous-jacent, bien que l’héritier ait vendu un bien immobilier issu de la succession environ trois ans après l’événement successoral. Aucune imposition en tant que commerce privé de cession n’est applicable, selon le BFH. Car une condition préalable est que le bien aliéné ait également été acquis auparavant.
Dans le cas présent, la testatrice est décédée en 2015. Ses héritiers, ayant une part successorale de 52 %, étaient son époux, le futur requérant, ainsi que ses deux enfants à raison de 24 % chacun. La succession comprenait également un terrain. Après le décès de la femme, son mari et ses deux enfants furent inscrits au registre foncier en tant que propriétaires communs du terrain.
Par acte notarié, les enfants de la testatrice ont transféré leur part d’héritage en avril 2017 à un tiers. Ce dernier a ensuite transféré les parts après l’exercice du droit de préemption par acte notarié à l’époux de la testatrice. En même temps, la communauté d’héritiers a été dissoute. En février 2018, le mari a finalement vendu le bien immobilier issu de la succession.
Le service des impôts exige l’impôt sur le revenu
Le service des impôts compétent était d’avis que la vente constituait un commerce privé de cession dans le délai de spéculation de dix ans et a donc fixé l’impôt sur le revenu en conséquence. Il a fait valoir que l’achat des parts d’héritage à un tiers constituait un achat partiel à titre onéreux du bien à hauteur de 48 %. Étant donné que moins de dix ans s’étaient écoulés entre l’acquisition des parts et la vente du terrain, le gain de la vente devait être imposé.
Le recours de l’homme contre l’avis d’imposition a échoué devant le tribunal fiscal. Cependant, le BFH a annulé le jugement en procédure de révision et a donné gain de cause au recours. Le tribunal fiscal avait à tort supposé un gain imposable issu d’un commerce privé de cession.
BFH donne gain de cause au recours
Pour motiver sa décision, le BFH a précisé que l’achat à titre onéreux d’une part d’une communauté d’héritiers n’était pas assimilable à l’acquisition d’un bien immobilier. Car une participation conjointe n’est pas un terrain et ne peut pas être assimilée à celui-ci.
Il n’y avait donc pas d’identité entre le bien acquis et le bien aliéné, ont clarifié les juges à Munich. Car le requérant avait acquis les parts d’héritage des enfants de la testatrice. Cependant, il a vendu le terrain appartenant à la succession de la testatrice. Ainsi, les conditions pour un commerce privé de cession n’étaient pas réunies, soulignait le BFH. Avec cette décision, le BFH a modifié sa jurisprudence antérieure et s’est opposé à l’avis de l’administration fiscale.
Le BFH a clarifié la situation par sa décision. Les communautés d’héritiers peuvent profiter de l’arrêt et réaliser la vente de biens immobiliers dans la succession sans imposition de l’impôt sur le revenu. La condition est toutefois qu’il y ait suffisamment de moyens financiers pour reprendre les parts d’héritage et que les héritiers soient d’accord sur la procédure. Or, dans les communautés d’héritiers, il y a souvent des différends sur la gestion des biens immobiliers dans la succession, entraînant en fin de compte des désavantages fiscaux. Cela doit être évité.
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