Les services fiscaux peuvent consulter les contrats de location sans le consentement des locataires – Portée de l’arrêt du BFH du 18 février 2025
La question de savoir si les bailleurs doivent obtenir l’accord de leurs locataires avant de transmettre les contrats de location à l’administration fiscale fait régulièrement débat dans la pratique immobilière. Par sa décision du 18 février 2025 (réf. IX R 6/23), la Cour fédérale des finances (BFH) a désormais clarifié la situation et posé des principes pertinents pour la transmission des documents locatifs à l’administration fiscale.
Mesures de contrôle fiscal et licéité de la transmission des données
La procédure sous-jacente portait sur le contrôle fiscal des revenus issus de la location et de la location-gérance. Dans le cadre de la déclaration d’impôt sur le revenu, les services fiscaux exigent régulièrement la consultation des contrats de location afin de vérifier, entre autres, le montant des loyers, les accords sur les charges ou la durée des contrats. Toutefois, la transmission de données personnelles des locataires a soulevé des questions relatives à la protection des données, en particulier au regard du principe de l’autodétermination informationnelle.
Considérations relatives à la protection des données lors de la divulgation du contenu des contrats de location
Selon la BFH, la transmission d’informations personnelles — telles que le nom, l’adresse, le loyer contractuel convenu et d’autres détails liés à la location — trouve sa base juridique dans la législation fiscale. En particulier, le Code fiscal impose aux contribuables une obligation de coopération pour une détermination correcte de l’impôt (§ 90 AO). À l’inverse, un locataire peut en principe invoquer ses droits de la personnalité et la protection de ses données. Toutefois, selon le BFH, l’intérêt légitime de l’administration fiscale, s’agissant de l’obligation légale d’une détermination et d’un contrôle corrects de l’impôt, prévaut. La divulgation des contrats de location sert également à déterminer les revenus et à garantir le respect des obligations fiscales.
L’atteinte qui en résulte aux droits des locataires est, selon le tribunal, proportionnée et suffisamment compensée par des règles spécifiques de confidentialité et de protection des données prévues par la procédure fiscale (§ 30 AO). La communication des détails du contrat de location à l’administration fiscale ne constitue donc pas une atteinte illicite au droit à la protection des données des locataires et ne nécessite donc pas de consentement préalable.
Conséquences pratiques pour bailleurs et locataires
Obligations de coopération des bailleurs
À la lumière de cette décision, l’obligation des bailleurs de présenter, à la demande de l’administration fiscale, les contrats de location ou des extraits pertinents est confirmée. Cela est particulièrement pertinent dans le contexte de la complexité des relations locatives actuelles, car, outre les contrats principaux, des accords annexes, des conventions de loyer progressif ou des règles relatives aux charges peuvent également être essentiels pour l’évaluation fiscale. Refuser la transmission au motif de la protection des données des locataires n’est — selon la jurisprudence la plus récente — pas juridiquement défendable.
Conséquences pour les locataires
Pour les parties au contrat de location, la décision signifie que leurs données contractuelles peuvent être transmises dans le cadre des obligations fiscales de leur bailleur — indépendamment d’une autorisation explicite. Néanmoins, les données des locataires restent protégées par le secret fiscal et ne peuvent être utilisées, en principe, qu’à des fins fiscales. Toute utilisation non autorisée ou divulgation à d’autres fins demeure interdite et n’est pas permise par l’administration.
Relation entre le droit fiscal et la protection des données dans les relations locatives
La décision précise que les obligations prévues par le droit fiscal priment généralement sur les considérations relevant de la protection des données, dans la mesure où cela est nécessaire à la détermination de l’impôt. L’utilisation des données par l’administration fiscale est strictement liée à cette finalité et le respect de l’obligation de confidentialité garantit la protection des informations personnelles malgré la transparence requise vis-à-vis des autorités fiscales.
Particularités en cas de situations exceptionnelles
Dans des cas particuliers — comme la présence de données particulièrement sensibles dans le contrat de location ou des modèles locatifs à niveau de protection renforcé —, il convient toutefois de vérifier si la divulgation est réellement nécessaire ou s’il est possible de caviarder les passages non pertinents. Une gestion parcimonieuse des données reste ainsi possible, sans toutefois remettre fondamentalement en cause les obligations fiscales de coopération.
Conclusion et démarche à suivre
Par sa décision du 18 février 2025, la Cour fédérale des finances a établi un guide essentiel qui garantit la clarté sur l’ensemble du territoire en matière de pratiques fiscales. Les bailleurs doivent divulguer les contrats de location à l’administration fiscale sans dépendre du consentement des locataires. De leur côté, les parties au contrat peuvent avoir la certitude que leurs données ne seront utilisées que dans le cadre de la procédure fiscale et bénéficieront de mécanismes de protection renforcés.
En cas de questions ou d’incertitudes concernant la transmission de documents locatifs à l’administration fiscale, la rédaction de contrats de location ou les questions de protection des données, l’équipe de MTR Legal Rechtsanwälte est à disposition pour fournir des informations et explications complémentaires.
