Le tribunal confirme : des insultes racistes proférées par un locataire peuvent mener à une résiliation extraordinaire du bail
Le tribunal d’instance de Hanovre (Réf. 465 C 7812/5, décision du 12.09.2023) a clarifié dans une décision récente que les propos racistes à l’encontre du bailleur peuvent être considérés comme une violation grave du contrat. Dans le cas concret, ce mépris des droits de la personnalité du bailleur a conduit à la résiliation sans préavis, ou à défaut avec préavis, du contrat de location.
Situation de fait : conflit entre le locataire et le bailleur qui s’aggrave
Le point de départ de la procédure a été la déclaration d’un locataire, qui a insulté son bailleur à plusieurs reprises de manière raciste lors d’une altercation et utilisé des expressions dépréciatives. La relation entre le locataire et le bailleur était déjà tendue auparavant, et aucune solution amiable n’avait pu être trouvée en amont.
Selon les constatations du tribunal, les insultes ont été prononcées tant en présence du bailleur que de tierces personnes. Ces circonstances ont aggravé la situation en faveur du bailleur, puisque l’atteinte à la dignité n’a pas eu lieu dans un cadre privé, mais publiquement.
Appréciation juridique : violation du contrat de bail et des droits du bailleur
Selon le tribunal d’instance, l’insulte raciste délibérée du bailleur constitue une violation grave et consciente des obligations du locataire dans le cadre du bail conformément à l’article 543, alinéa 1 et alinéa 2 n° 3 BGB. De tels propos sapent durablement la relation de confiance entre les parties contractantes et justifient l’intérêt légitime du bailleur à mettre fin immédiatement à la relation contractuelle.
Appréciation au cas par cas
Le tribunal a souligné que chaque cas doit être examiné individuellement et que l’intérêt du locataire à conserver son logement doit toujours être mis en balance avec l’intérêt du bailleur à une relation contractuelle paisible et respectueuse. Dans le cas présent, l’intérêt du bailleur a prévalu, les insultes étant ciblées et graves, et les obligations de respect issues de l’article 241 alinéa 2 BGB ayant été gravement enfreintes.
Aucun droit à un avertissement ou à la poursuite du contrat de bail
Dans l’affaire jugée, le tribunal a clairement indiqué qu’il n’était pas raisonnable pour le bailleur de poursuivre le bail ou d’adresser d’abord un avertissement. L’obligation de donner un avertissement ne s’applique pas, en particulier dans les cas d’atteintes particulièrement graves à l’honneur ou lorsque la relation de confiance a été irréversiblement compromise par la violation.
Portée pour le droit locatif et la société
La décision du tribunal d’instance de Hanovre montre que la discrimination et les insultes racistes sur le marché du logement ne sont pas des bagatelles, mais peuvent avoir des conséquences juridiques importantes. Les relations locatives exigent un minimum de respect mutuel et de considération. Si ce principe est gravement violé, le bailleur peut faire valoir son droit de mettre fin immédiatement à la relation contractuelle.
Note sur la présomption d’innocence et les procédures en cours
La décision du tribunal d’instance de Hanovre se rapporte particulièrement au cas d’espèce. Dans toute procédure en cours, la présomption d’innocence s’applique à chaque personne concernée jusqu’à la décision définitive ayant force de chose jugée. (Source : urteile.news)
Public cible : entreprises, investisseurs, particuliers fortunés
Pour les entreprises, les bailleurs institutionnels, ainsi que les particuliers fortunés utilisant l’immobilier comme placement, cette évolution souligne l’importance d’une gestion réfléchie et pacifique des baux. La discrimination raciste n’affecte pas seulement la position juridique des bailleurs, elle influence également la perception sociale et la réputation des propriétaires ainsi que la stabilité du parc immobilier.
Résumé et questions complémentaires
La décision du tribunal d’instance de Hanovre illustre que le droit civil allemand appliqué à la location de logements ne tolère aucune discrimination grave ni atteinte à la dignité humaine. Les violations de ces principes peuvent conduire à la résiliation immédiate des relations contractuelles.
Il en résulte d’importantes implications juridiques et sociétales pour tous les acteurs du marché. En cas d’incertitude concernant les droits et obligations dans le cadre d’un contrat de location, notamment en lien avec des insultes ou des faits de discrimination, il est recommandé de solliciter un conseil juridique qualifié.
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