Décision de l’OLG de Dresde du 27/02/2024 – Az. 5 U 2077/23
Dans les baux commerciaux, il convient de respecter les exigences de forme. Par exemple, une violation de l’obligation de forme écrite peut conduire à l’invalidité des délais convenus. Cela peut avoir pour conséquence l’invalidité des délais de préavis convenus et permettre ainsi la résiliation ordinaire du bail de locaux commerciaux dans les délais légaux. Cela est illustré par une décision de l’OLG de Dresde du 27 février 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Le droit de bail commercial diffère dans des points essentiels du droit de bail d’habitation. Ainsi, pour les baux commerciaux, il existe une liberté contractuelle étendue. Il est donc d’autant plus important d’ancrer par écrit toutes les conventions essentielles dans le bail. Les points importants concernent notamment la durée du bail pour les locaux commerciaux ainsi que les délais de préavis pour les contrats à durée indéterminée, lorsqu’ils dérogent aux dispositions légales. Si ces délais de préavis ne sont pas convenus par écrit, ils peuvent être invalides, explique le cabinet d’avocats MTR Legal, spécialisé, entre autres, en droit immobilier et également en droit de bail commercial.
Délais de préavis non valables sans accord écrit
L’absence d’un accord écrit peut entraîner l’invalidité des délais de préavis dans un bail commercial, comme le montre la décision de l’OLG de Dresde du 27/02/2024.
Dans le cas en question, le locataire avait conclu un bail de bureaux avec une GbR. Les parties avaient convenu que le bail serait conclu pour trois ans et prorogé automatiquement d’un an si l’une des parties ne s’opposait pas à la prolongation du bail au plus tard trois mois avant la fin de la période de location. Le bail avait été signé par le locataire et un associé de la GbR, qui louait les locaux commerciaux. Le problème était que la signature du deuxième associé de la GbR manquait sur le bail.
Changement de propriétaire de l’immeuble
Cela est devenu problématique lorsque l’immeuble loué a changé de propriétaire. Le nouvel acquéreur est devenu bailleur et a déclaré s’opposer à la prolongation du bail, résiliant ainsi le contrat conformément au préavis. Le nouveau bailleur a argumenté que la résiliation était possible car le bail initial ne respectait pas la forme écrite et que, par conséquent, le délai de préavis légal s’appliquait. Il a donc demandé aux locataires de libérer les locaux commerciaux.
Délais de préavis non valablement convenus
Le litige a été porté devant le tribunal de grande instance de Leipzig, qui a jugé que les locataires défendeurs étaient obligés de libérer et de restituer les locaux commerciaux loués. Cette décision a été confirmée par l’OLG de Dresde en appel.
La cour a expliqué qu’il est nécessaire, pour respecter la forme écrite légale, que les principales conditions du contrat, parmi lesquelles figurent notamment l’objet de la location, le montant du loyer et la durée du bail, ressortent de l’acte de contrat. Ce n’était pas le cas ici. En effet, lorsque une partie est représentée par plusieurs personnes, comme c’était le cas ici pour la GbR avec ses deux associés, il est nécessaire que le bail soit signé par toutes les personnes autorisées. La forme écrite peut être exceptionnellement respectée si une seule personne autorisée signe le bail tout en déclarant simultanément que le signataire représente également toutes les autres personnes autorisées dont la signature manque. Une telle déclaration n’existait pas ici, selon l’OLG de Dresde.
Les locataires et les bailleurs doivent respecter la forme écrite
La conséquence d’une violation de l’exigence de forme écrite est que le bail a été conclu pour une durée indéterminée. Par conséquent, le délai de préavis contractuel n’est pas valable s’il est plus long que le délai de préavis légal, a souligné l’OLG de Dresde. Dans le cas présent, la clause de prolongation du bail conduisait en fait à une prolongation du délai de préavis légal, car cela signifiait que la résiliation ne pouvait intervenir que trois mois avant la fin annuelle du contrat. Par conséquent, ladite clause était invalide et la résiliation était justifiée, a décidé l’OLG de Dresde.
La décision souligne que tant les locataires que les bailleurs dans les baux commerciaux doivent absolument respecter l’exigence de la forme écrite, car une violation pourrait avoir des répercussions négatives pour l’une des parties.
MTR Legal avocats possède une longue expérience en droit immobilier et conseille également en droit de bail commercial.
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