Le terme « modalité d’exécution » dans les clauses relatives aux réparations esthétiques est trop vague. Par conséquent, toute la clause devient applicable – même dans le droit commercial locatif, comme le montre un jugement de l’OLG Brandenburg.
Même dans des locaux à usage commercial, il y a souvent des conflits liés aux réparations esthétiques. Il ne s’agit pas seulement de savoir qui, mais aussi comment elles doivent être effectuées. Si un contrat de bail contient la clause selon laquelle il ne peut être dérogé à la modalité d’exécution existante pour les réparations esthétiques qu’avec l’accord du propriétaire, le terme modalité d’exécution est trop imprécis et rend l’ensemble de la clause nulle. Cela s’applique non seulement aux espaces privés, mais aussi dans le droit commercial locatif, selon le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille également sa clientèle nationale et internationale en droit immobilier.
Dans la procédure devant l’OLG Brandenburg, il s’agissait d’un contrat de bail commercial. Le contrat contenait la clause stipulant que le locataire ne pouvait déroger à la modalité d’exécution existante pour les réparations esthétiques qu’avec l’accord du propriétaire.
Le locataire s’est opposé avec succès. Bien qu’il n’existe pour l’instant une jurisprudence de la Cour suprême que pour les baux résidentiels sur une telle clause contractuelle. Le BGH a clarifié que cette clause standard, selon laquelle le locataire ne peut déroger à la modalité d’exécution existante qu’avec l’accord du propriétaire, enfreint l’obligation de clarté selon le § 305c alinéa 2 du BGB. En effet, le terme modalité d’exécution n’est pas clairement défini et peut se rapporter à l’équipement de base, à la conception en détail ou aux deux. Cela s’applique même si l’accord n’est requis que pour des dérogations significatives.
Cette jurisprudence du BGH peut être transposée aux baux commerciaux, a décidé l’OLG Brandenburg par arrêt du 6 décembre 2022 (Az.: 3 U 132/21). Le locataire commercial est même plus dépendant que le locataire privé d’un appartement de pouvoir concevoir les locaux selon ses besoins. La conception des locaux commerciaux fait souvent partie du concept commercial, a déclaré l’OLG et a déclaré la clause invalide.
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