Vice caché lors de l’achat d’un bien immobilier dissimulé frauduleusement – Jugement de la Cour fédérale de justice concernant l’obligation d’information Réf. : V ZR 43/23
Les vendeurs immobiliers doivent informer des défauts de la propriété. Cela s’applique, selon un jugement de la Cour fédérale de justice du 27 octobre 2023, même si une exclusion de garantie a été convenue dans le contrat de vente (Réf. : V ZR 43/23).
Selon le droit immobilier, le vendeur doit informer l’acheteur des défauts particulièrement graves sans être interrogé. Pour se protéger des demandes de dommages et intérêts, le vendeur peut convenir d’une exclusion de garantie dans le contrat de vente. Cependant, l’exclusion de garantie ne peut être convenue que pour les défauts apparents que l’acheteur aurait pu détecter. La Cour fédérale de justice a, dans son jugement actuel, renforcé l’obligation d’information du vendeur immobilier même en cas d’exclusion de garantie convenue, selon le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal , qui conseille entre autres en droit immobilier.
Exclusion contractuelle de la responsabilité des vices
Dans l’affaire sous-jacente, le plaignant avait acheté en juin 2016 un terrain avec une maison individuelle construite dessus. Le contrat de vente comportait une exclusion de la responsabilité des vices. La maison avait également une terrasse couverte mentionnée dans le prospectus de l’agent immobilier. Cependant, le toit de la terrasse était défectueux. Le vendeur n’avait pas informé l’acheteur de ce défaut.
Lorsque l’acheteur a découvert le dommage, il a intenté une action pour la prise en charge des coûts de réparation estimés à environ 32 000 euros. La plainte n’a d’abord eu que partiellement succès. La cour d’appel de Brême a confirmé que le toit défectueux de la terrasse constituait un vice, mais a considéré que l’exclusion convenue de la responsabilité des vices s’appliquait. Il n’a pas pu être prouvé que le vendeur avait dissimulé frauduleusement le vice.
Vice caché dissimulé frauduleusement
La Cour fédérale de justice a cependant vu la situation différemment. Comme motif, elle a expliqué que l’étanchéité du toit de la terrasse était un vice et non seulement un symptôme de celui-ci. Les infiltrations d’eau par le toit de la terrasse ont été dissimulées par le vendeur, ce qui constitue une fraude, même s’il ne connaissait pas, ou que partiellement, la cause, selon les juges de Karlsruhe.
Les acheteurs n’ont pas pu détecter le défaut, a poursuivi la Cour fédérale de justice. Bien que le toit de la terrasse ait été évoqué avant la signature du contrat, le vendeur n’a pas mentionné les infiltrations d’eau à travers le toit et a dissimulé frauduleusement le vice.
La Cour fédérale de justice a renvoyé l’affaire à la cour d’appel de Brême, qui doit maintenant déterminer le montant des dommages et intérêts.
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