Le courtier en prêts peut être tenu responsableLe financement est en place, le contrat de crédit avec la banque est signé et rien ne s’oppose plus à la réalisation du rêve de posséder sa propre maison – jusqu’à ce que l’achat de la maison échoue finalement de manière inattendue. Le crédit n’est alors plus nécessaire, mais la banque peut exiger une indemnité de non-prélèvement. Cependant, le courtier en prêts peut aussi être tenu responsable s’il n’a pas suffisamment informé les clients des risques existants. C’est ce que la Cour fédérale de justice a clairement indiqué dans un arrêt du 20 février 2025 (réf. : I ZR 122/23).
En règle générale, la conclusion d’un contrat de crédit est associée à une obligation de prélèvement de la part de l’emprunteur. Si celui-ci ne prélève pas le prêt, le prêteur a droit à une indemnité de non-prélèvement. Comme la banque a déjà levé et mis à disposition le capital pour le prêt, elle doit être indemnisée du préjudice causé par le non-prélèvement du prêt, explique le cabinet juridique d’affaires MTR Legal, qui conseille, entre autres, en droit bancaire.
Le courtier en financement ne doit pas minimiser les risques
Cependant, le courtier en prêts peut aussi être tenu responsable, comme la Cour fédérale de justice l’a clairement indiqué dans un arrêt du 20 février 2025. Les juges de Karlsruhe ont précisé qu’un courtier en financement doit informer sur les risques existants, comme le non-aboutissement du contrat d’achat immobilier après la signature d’un contrat de prêt déjà passé et irrévocable. Il ne doit pas non plus minimiser le risque au point que l’impression se crée qu’il n’est que théorique.
Dans l’affaire sous-jacente, un couple souhaitait acheter un terrain avec une maison individuelle. Ils étaient d’accord avec le vendeur et avaient déjà convenu d’un rendez-vous chez le notaire. Cependant, la banque a refusé une demande de crédit pour financer l’achat immobilier. Le couple souhaitait néanmoins maintenir l’achat et a donc mandaté un courtier en financement. Ce dernier a négocié le contrat de prêt nécessaire avec une banque.
Le protocole de conseil du consultant financier soulignait que les contrats d’achat et de financement ne devaient être signés que lorsque tous les facteurs importants pour le projet de construction ou d’achat étaient clairs.
L’achat immobilier échoue de manière inattendue
Le couple avait déjà accepté le contrat de prêt lorsque le vendeur leur a annoncé, de manière inattendue, qu’il ne souhaitait plus vendre l’immobilier pour des raisons personnelles. Comme le couple n’avait plus besoin du prêt, il ne l’a pas utilisé et la banque a réclamé une indemnité de non-prélèvement d’environ 35 000 euros.
Le couple a payé l’indemnité de non-prélèvement et a poursuivi le courtier en financement en dommages-intérêts. La cour d’appel de Dresde a rejeté la plainte. Devant la Cour fédérale de justice, cependant, le couple a eu plus de succès. Le courtier en financement pourrait avoir violé ses obligations d’information et de conseil en minimisant, à la demande du plaignant, le risque de non-conclusion du contrat de vente, selon la Cour fédérale de justice.
Le non-aboutissement du contrat de vente est un risque réel
Les plaignants étaient certes généralement informés que le contrat de vente et le contrat de prêt sont des contrats juridiquement autonomes et indépendants. En cas de non-aboutissement de l’achat immobilier, ils savaient également qu’il serait uniquement possible de se défaire du contrat de prêt contre paiement d’une indemnité de non-prélèvement, si le contrat de crédit a été conclu avant le contrat de vente et que le délai de rétractation est déjà expiré. Une violation des obligations du courtier en financement pourrait toutefois être envisagée s’il a minimisé, lors de l’entretien de conseil, la possibilité de non-aboutissement du contrat de vente à la demande du client, a expliqué la Cour fédérale de justice. Un risque réel ne doit pas être minimisé au point de créer l’impression qu’il n’est que de nature théorique.
Le non-aboutissement d’un contrat de vente est un risque réel, car le vendeur peut à tout moment se rétracter de la vente tant que le contrat de vente n’est pas notarié. Il n’est donc pas obligé de verser de dommages-intérêts à l’acheteur, même si celui-ci a déjà contracté un prêt pour l’acquisition immobilière prévue, a précisé la Cour fédérale de justice. Sur ce risque, le courtier en financement doit informer et montrer les moyens pour l’éviter, selon la Cour fédérale de justice.
Dans la médiation et l’octroi de prêts, il peut y avoir diverses erreurs de conseil et d’information. Cela peut mener à des réclamations en dommages-intérêts de la part des emprunteurs.
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