Le quatrième projet de loi sur l’allègement de la bureaucratie est entré en vigueur le 1er janvier 2025
Le 1er janvier 2025, le quatrième projet de loi sur l’allègement de la bureaucratie est entré en vigueur. La loi apporte un changement considérable dans le droit du bail commercial. En effet, pour le contrat de location de locaux commerciaux, l’exigence de la forme écrite est supprimée, la simple forme textuelle est suffisante. Cela apporte un allègement significatif, car la forme textuelle signifie qu’une signature manuscrite du document n’est pas nécessaire.
Le quatrième projet de loi sur l’allègement de la bureaucratie (BEG IV) comprend une série de mesures. Parmi les principales priorités figurent la réduction des délais de conservation dans le droit commercial et fiscal, la promotion de la numérisation, la réduction des obligations de déclaration et d’information ainsi que d’autres allègements. Il inclut également que l’exigence de la forme écrite soit supprimée dans divers domaines et que la forme textuelle soit suffisante, selon la société d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille notamment en droit immobilier.
Suppression de l’exigence de la forme écrite pour le contrat de bail commercial
Le BEG IV vise à promouvoir la numérisation. Cela doit réussir dans divers domaines, notamment par la suppression de l’exigence de la forme écrite. La forme textuelle est alors considérée comme suffisante. Contrairement à la forme écrite, une signature manuscrite sur papier n’est plus nécessaire. Cela accélère les processus numériques et facilite la gestion pratique. D’autant plus que l’email est de toute façon un moyen de communication répandu dans le quotidien commercial. Depuis le 1er janvier 2025, les contrats peuvent désormais être conclus par email, à condition que la forme textuelle soit suffisante, comme c’est le cas pour le contrat de bail commercial. Pour la forme textuelle, un fax ou des documents électroniques comme un PDF sont également suffisants.
Forme textuelle : Déclaration lisible sur support durable
La forme textuelle est régie par l’article 126b du BGB. Si la forme textuelle est requise, il faut « une déclaration lisible, dans laquelle la personne du déclarant est nommée, faite sur un support durable ». Tout support est adapté comme support durable qui permet au destinataire de conserver ou d’enregistrer le message qui lui est adressé de manière à ce qu’il soit accessible suffisamment longtemps et apte à transmettre la déclaration inchangée.
Jusqu’à présent, selon l’article 550 du BGB, un contrat de location d’une durée supérieure à un an, qui n’était pas conclu par écrit, était illimité et pouvait être résilié en tenant compte des délais de préavis légaux. Cela s’applique désormais à la forme textuelle : un contrat de location conclu pour une durée supérieure à un an est considéré comme illimité s’il ne respecte pas l’exigence de la forme textuelle.
Conclusion de contrat plus efficace et moins bureaucratique
Pour les bailleurs et les locataires, notamment de locaux commerciaux, cela signifie que la conclusion du contrat peut se faire plus rapidement et avec moins d’efforts, car les documents physiques requis ne doivent plus être envoyés et signés à la main. Pour les baux conclus avant le 1er janvier 2025, la forme écrite reste nécessaire.
Un autre avantage de cette nouveauté est qu’après tout, les violations de la forme écrite étaient souvent à l’origine de litiges juridiques entre locataires et bailleurs dans le droit du bail commercial.
Éviter l’insécurité juridique
Cependant, la suppression de l’exigence de la forme écrite et la réduction à la forme textuelle peuvent également entraîner une certaine insécurité juridique pour les locataires et les bailleurs. Il est donc recommandé que la rédaction des contrats soit aussi détaillée et précise que possible, afin que les relations juridiques entre les parties soient clairement définies et que les litiges puissent être évités. Cela signifie que toutes les ententes dans le contrat de location doivent être formulées de manière claire et sans ambiguïté.
Cela est d’autant plus vrai, car dans le droit du bail commercial, la liberté contractuelle est de toute façon très étendue et les parties peuvent librement convenir de leurs droits et obligations. Ainsi, la détermination de la durée, et éventuellement la négociation des délais de résiliation ou de l’ajustement du loyer, revêt une grande importance dans un contrat de bail commercial.
En outre, les parties contractantes doivent garder à l’esprit qu’en l’absence de signature manuscrite, il peut être plus difficile de prouver l’authenticité des accords contractuels.
MTR Legal Rechtsanwälte possède une grande expérience en droit immobilier et vous accompagne dans la rédaction des contrats et autres sujets en droit du bail commercial.
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