Le contrat de vente avec accord de paiement non déclaré pour évasion fiscale n’est pas nul – BGH V ZR 115/22
Malgré un accord de paiement non déclaré, un contrat de vente d’un bien immobilier ne doit pas nécessairement être invalide. C’est ce qu’a décidé le BGH dans son arrêt du 15 mars 2024 (réf. : V ZR 115/22). Cela est possible si l’objectif principal du contrat de vente ne vise pas l’évasion fiscale, mais bien l’achat ou la vente de l’immobilier.
Lors des transactions immobilières, de grosses sommes d’argent changent généralement de main. En outre, le fisc souhaite également en profiter. La tentation peut alors être grande de vouloir économiser « un peu » en matière d’impôts et de déclarer un prix d’achat inférieur dans le contrat notarié à celui réellement convenu et payé. Cela est cependant déconseillé. D’une part, cela constitue une évasion fiscale, ce qui expose les parties contractantes à des sanctions pénales, et d’autre part, cela pourrait rendre le contrat de vente nul, explique le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille notamment en droit immobilier.
Fausse déclaration du prix d’achat dans le contrat de vente notarié
Cependant, le contrat de vente peut également conserver sa validité malgré un accord de paiement non déclaré, comme le montre l’arrêt de la Cour fédérale de justice du 15 mars 2024. Dans le cas étudié, les parties avaient convenu d’un prix d’achat de 150.000 euros pour le bien immobilier. Dans le contrat notarié, seules 120.000 euros ont été déclarées comme prix d’achat. Les 30.000 euros non déclarés avaient été payés en espèces par l’acheteur au vendeur avant la date de la formalisation.
Le vendeur a par la suite, dans le cadre d’une déclaration spontanée, reconnu la réduction de la taxe de mutation. En conséquence, la validité du contrat de vente et sa résiliation ont été mises en question entre le vendeur et l’acheteur.
BGH : Le contrat de vente est valide
L’affaire a finalement été portée devant le BGH. Les juges de Karlsruhe ont d’abord constaté que le contrat de vente notarié avec la fausse déclaration de prix d’achat était un acte fictif et donc nul selon le § 117 al. 1 BGB. Cependant, l’acte juridique dissimulé, à savoir le contrat de vente oral pour un prix d’achat plus élevé, est valide. Le défaut de forme a été guéri par la décharge et l’enregistrement de l’acheteur au registre foncier, rendant l’acheteur propriétaire de l’immobilier. Ce ne serait pas le cas si le contrat de vente était nul.
Cependant, ce n’est pas le cas, selon le BGH. En effet, l’accord de paiement non déclaré ne rend pas le contrat de vente intégralement nul à cause de la violation d’une interdiction légale. Même si le prix d’achat est inférieur lors de la formalisation d’un contrat de vente immobilier pour évasion fiscale, l’accord de paiement non déclaré ne rend pas le contrat de vente nul. Il l’est seulement si l’évasion fiscale est le seul ou principal objectif du contrat de vente, ce qui n’est généralement pas le cas si l’achat ou la vente de l’immobilier est sérieusement souhaité. Un contrat impliquant une évasion fiscale n’est nul que si cette évasion forme le but principal du contrat, comme l’ont souligné les juges de Karlsruhe.
Distinction avec les accords de paiement non déclaré dans les contrats de travaux
Dans ce cadre, ils ont clairement distingué leur jurisprudence sur les contrats de vente immobilière et foncière de celle sur les accords de paiement non déclaré dans les contrats de travaux. Les accords dans les contrats de travaux qui entraînent la non-respect des obligations fiscales par une partie contractante peuvent, conformément à la loi contre le travail clandestin, conduire sans autre forme de procès à la nullité de l’ensemble du contrat. Ces règlements ne peuvent cependant pas être appliqués aux accords de paiement non déclaré dans le cadre de contrats de vente immobilière, selon le BGH.
Dans ces cas, l’accord visant à déclarer un prix d’achat faux est certes juridiquement répréhensible. Cependant, cela ne frappe l’ensemble du contrat que si l’évasion fiscale interdite constitue le but principal du contrat. En conséquence, le contrat de vente dans l’affaire actuelle n’est pas nul du fait de l’accord de paiement non déclaré. La transaction immobilière était ici réellement souhaitée. La volonté d’échange de prestations sérieuse est attestée par la conclusion et l’exécution du contrat de vente, précise le BGH. Même si l’accord de paiement non déclaré est en lui-même nul, cela ne rend pas l’ensemble du contrat invalide.
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