چنانچه مساحت واقعی اجاره‌ای با اندازه‌ای که در قرارداد اجاره تجاری ذکر شده، بیش از ده درصد متفاوت باشد، این می‌تواند به‌حسب رأی دادگاه عالی فدرال آلمان دلیلی برای کاهش اجاره محسوب شود.
اگر مساحت واقعی فضای تجاری کمتر از توافقنامه قراردادی باشد، قانون اجاره تجاری امکان کاهش اجاره را پیش‌بینی می‌کند. با این حال، باید توجه داشت که این تفاوت چقدر بوده است. اگر فضای تجاری اجاره‌ای بیش از ده درصد از اندازه توافق شده در قرارداد کمتر باشد، می‌تواند کاهش اجاره را توجیه کند. در مواردی که تفاوت کمتر از ده درصد است، مستاجر باید طبق رأی دادگاه عالی فدرال آلمان نشان دهد که به دلیل اندازه کمتر، استفاده قراردادی از ملک اجاره‌ای تحت تأثیر قرار گرفته است. این امر توسط شرکت حقوقی MTR Legal Rechtsanwälte، که در زمینه حقوق املاک و اجاره تجاری مشاوره می‌دهد، تأیید شده است.
در دعوای قضایی در مقابل دادگاه عالی فدرال آلمان، اندازه فضای اجاره‌ای در قرارداد اجاره تجاری به مساحت تقریبی ۳۰۰ متر مربع ذکر شده بود. به علت تغییرات ساخت و ساز، این مساحت حدود ده درصد کاهش یافت. مستاجره، که یک مدرسه باله بود، دعوا را به منظور اثبات اینکه باید بتواند اجاره ناخالص را ده درصد کاهش دهد طرح کرد، زیرا به دلیل کاهش اندازه، قادر به آموزش کمتر دانش‌آموزان بود.
این دعوا موفقیتی نداشت. دادگاه عالی مونیخ تایید کرد که کاهش در مساحت فضای اجاره‌ای نقصی در ملک اجاره‌ای است، اما با این حال خواهان حق کاهش اجاره را نداشت. دادگاه این نظر را با این استدلال که در مورد کاهشی کمتر از ده درصد، مستاجره باید نشان می‌داد که قابلیت استفاده از ملک اجاره‌ای برای استفاده‌های قراردادی واقعی تحت تاثیر قرار گرفته است توجیه کرد. او به‌طور مشخص نشان نداده بود که مساحت کمتر واقعاً به کاهش درآمد منجر شده است.
دادگاه عالی فدرال آلمان در بازبینی حکم دادگاه عالی مونیخ را تایید کرد. مستاجره فقط به‌صورت کلی اعلام کرده بود که به دلیل کاهش مساحت، درآمدهای ممکن خود را از دست داده است، بدون اینکه به صورت مشخصی این را بیان کند. قضات کارلسروهه اضافه کردند که کاهش اجاره زمانی می‌تواند قابل اجرا باشد که اندازه واقعی مکان بیش از ده درصد کمتر از اندازه توافق شده قراردادی باشد. سپس فرض بر این است که قابلیت استفاده قراردادی از ملک اجاره‌ای به‌طور واقعی به‌طرز چشمگیری تحت تأثیر قرار گرفته است.
در MTR Legal مشاوره می‌دهند در حقوق املاک و حقوق اجاره تجاری وکلای با تجربه.
اکنون تماس بگیرید.
