ثبت در دفتر املاک در صورت تغییر شکل حقوقی

اصلاح شکل در تغییر شکل حفاظتی هویت کافی است – دادگاه عالی مونیخ ۳۴ Wx 71/24 e

طبق قانون مدرن سازی حقوق شرکت های شخصی (MoPeG)، یک شرکت مدنی (GbR) می تواند شکل حقوقی خود را تغییر دهد. اگر از یک GbR با حفظ هویت آن به یک شرکت مختلط (KG) تبدیل شده باشد که حالا قرار است به عنوان مالک در دفتر ثبت املاک وارد شود، نیازی به ثبت GbR در ثبت شرکت ها قبل از آن نیست. اصلاح در دفتر ثبت املاک کافی است. این تصمیم توسط دادگاه عالی مونیخ در 22 مه 2024 اتخاذ شده است (Az.: 34 Wx 71/24 e).

در 1 ژانویه 2024، قانون مدرن سازی حقوق شرکت های شخصی (MoPeG) به اجرا درآمد و تغییرات مختلفی را به همراه داشت. بنابراین یک شرکت مدنی (GbR) می‌تواند با یک شرکت دیگر ادغام شده یا به یک شکل حقوقی دیگر تبدیل شود، به گفته شرکت حقوقی اقتصادی MTR Legal Rechtsanwälte که از جمله در حقوق شرکت‌ها مشاوره می‌دهد.

تغییر شکل حقوقی از GbR به KG

تغییر شکل حقوقی، مثلاً از GbR به KG، همواره ویژگی‌های حقوقی خاصی به همراه دارد که باید به آن‌ها توجه شود. این همچنین شامل ورود به دفتر ثبت املاک می‌شود.

در رویه‌ای در دادگاه عالی مونیخ، سه شریک یک GbR در دفتر ثبت املاک به‌عنوان مالک یک ملک ثبت شده بودند. شرکا در اوایل ۲۰۲۴ یک Verwaltungs GmbH تأسیس کردند که به‌عنوان شریک جدید به GbR پیوست. سپس GbR به یک شرکت مختلط (KG) تبدیل شد. Verwaltungs GmbH به‌عنوان شریک کلی و سایر شرکا به‌عنوان شرکای محدود تبدیل شدند.

دفترخانه KG تازه تأسیس‌شده را در ثبت تجاری وارد کرد و اعلام کرد که شرکت مختلط که قبلاً تحت شرکای محدود آینده وجود داشته، اساساً ادامه جامعه مدنی با استفاده از هویت و دارایی است. علاوه بر این، اعلام کرد که شرکای محدود آینده که در دفتر ثبت املاک به‌عنوان شرکای GbR ثبت شده‌اند، موافقت دارند که عنوان مالک صحیح شود و KG به‌عنوان مالک ملک زمین در دفتر ثبت املاک وارد شود. همچنین KG برای تغییر نام روشنایی داد.

دفتر ثبت املاک بازی نمی کند

با این حال، دفتر ثبت املاک بازی نمی‌کند. استدلال کرد که تصحیحی برای GbR انجام نمی‌شود، بلکه تأسیس یک KG است، زیرا شرکت‌ها هم‌شکل نیستند. GmbH اضافه شده به‌عنوان شریک کلی با GbR که قبلاً ثبت شده بود، ارتباط ندارد. بنابراین، یک تحویل به KG مورد نیاز است.

اعتراض به تصمیم دفتر ثبت املاک در دادگاه عالی مونیخ موفق بود. در یک تغییر شکل هویتی ساده از حقوق مالک، دفتر ثبت املاک در بخش I طبق ماده 22 GBO نیاز به اصلاح ندارد، بلکه تنها به تصحیح نیاز دارد، دادگاه به‌صراحت اعلام کرد. این مورد در ورود شریک جدید در روند تبدیل GbR به یک شرکت مختلط نیز صادق است. زیرا دارنده حق، GbR مستقل از نظر حقوقی است و نه شرکای آن، حتی اگر به‌درستی در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشند، دادگاه عالی مونیخ بیشتر توضیح داد. برای تصحیح، یک فرآیند اثبات آزاد کافی است و اثبات سختگیرانه ای مانند ورود به دفتر ثبت املاک لازم نیست. بلکه توافق‌نامه‌های طرفین کافی است، دادگاه بیشتر مشخص کرد.

تغییر شکل حفاظتی هویت

دادگاه عالی مونیخ اظهارات بیشتری کرد که پس از به‌اجرا درآمدن MoPeG، ورود یک تغییر شکل حفاظتی هویت یک جامعه مدنی به یک شرکت مختلط در دفتر ثبت املاک، به‌خودی‌خود نیاز به ثبت قبلی آن در ثبت شرکت‌ها ندارد. در مواد مربوط به MoPeG به‌وضوح بیان شده است که مقرره خاص ماده 229 پاراگراف 21 بند 1 EGBGB n.F.، که نیاز به ثبت قبلی برای تمامی موارد واگذاری در مورد یک ملک توسط یک جامعه مدنی را مقرر می‌کند، برای یک تصحیح ساده اصلاً قابل‌اجرا نیست. این امر همچنین به‌ویژه برای ورود یک تغییر شکل حفاظتی هویت در دفتر ثبت املاک صادق است.

در مورد مبنای موجود، فرض بر این است که تغییر شکل از نوع حفاظتی ساده بوده است. شرکای جامعه در هنگام ثبت‌نام، به‌وضوح ادامه GbR به‌عنوان KG را اعلام کردند. تغییر شکل حفاظتی هویت، واگذاری حق جامعه بر اساس ملک را نشان نمی‌دهد که به ثبت قبلی نیاز داشته باشد، دادگاه عالی مونیخ نیز بیان کرد. همچنین ورود GmbH به‌عنوان شریک جدید هویت را تحت‌تأثیر قرار نمی‌دهد.

در ثبت‌نام فقط از ادامه مواجهه با موضوع و دارایی مشابه بر اساس محتوای کلی صحبت شده است. اما این باعث بروز شک و تردید در مورد حفاظتی هویت نمی‌شود. بلکه شامل این موضوع است که در نقاط تصمیم‌گیری هماهنگی وجود دارد.

MTR Legal Rechtsanwälte مشاوره در زمینه فرم حقوقی و سایر موضوعات حقوق شرکت.

خوشحال می‌شویم با ما تماس بگیرید!