رای دادگاه عالی منطقه‌ای اولدنبرگ در تاریخ ۱۷.۰۷.۲۰۲۳، شماره مرجع: ۱۲ U 214/19
در ساخت یک ملک، تحویل‌گیری برای متولی ساخت تاریخ مهمی است. زیرا برای ارزیابی اینکه آیا نقص وجود دارد و شرکت ساختمانی باید اصلاحی انجام دهد، زمان تحویل‌گیری تعیین‌کننده است. برای نقص‌هایی که پس از تحویل‌گیری شناسایی می‌شود، کارفرما مسئول ارائه و اثبات است. این از رأی دادگاه عالی منطقه‌ای اولدنبرگ در تاریخ ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۳ ناشی می‌شود (شماره مرجع: ۱۲ U 214/19).
“اشتباه در ساخت” موضوعی است که بارها تکرار می‌شود. کارهای ساختمانی غیرحرفه‌ای فقط برای متولی ساخت ناراحت‌کننده نیست، بلکه ممکن است هزینه‌بر باشد، اگر نقص‌های ساختمانی پس از تحویل‌گیری برطرف شوند. از این رو، تحویل‌گیری برای کارفرما نقش بسیار مهمی را ایفا می‌کند. اگر در زمان تحویل‌گیری نقص‌هایی کشف شوند، شرکت ساختمانی باید اصلاح کند و نقص‌ها را با هزینه خودش برطرف کند. اما اگر ساختمان تحویل داده شود و نقص‌ها پس از تحویل‌گیری کشف شوند، کارفرما باید اثبات کند که پیمانکار برای نقص مسئول است، به قول مشاوران حقوقی MTR Legal، که در زمینه حقوق املاک و مستغلات ارائه مشاوره می‌دهد.
کارفرما بخشی از دستمزد قرارداد را نگه می‌دارد
اینکه کارفرما در زمان تحویل‌گیری باید دقیقاً نگاه کند، با رأی دادگاه عالی منطقه‌ای اولدنبرگ پشتیبانی می‌شود. در موردی که مبنا قرار دارد، کارفرما یک خانه با چارچوب چوبی ساخت و تحویل گرفت. تازه پس از تحویل‌گیری و در جریان یک دادرسی اثبات مستقل کشف شد که خانه به عایق‌بندی موردنظر نرسیده است. کارفرما نقص را به اشتباهات پیمانکار نسبت داد. اما پیمانکار تغییرات ساختاری پس از تحویل‌گیری را به‌عنوان علت نقص می‌دانست. علاوه بر این، نشتی‌ها در مناطق پنجره‌ها، کرکره‌ها و درب‌ها کشف شد، که کارفرما خود مسئول آن بود.
وقتی که کارفرما بخشی از دستمزد قرارداد را نگه داشت، پیمانکار به دنبال پرداخت دستمزد باقیمانده اقامه دعوا کرد.
دادرسی اثبات در مرحله اول توانست مشخص کند که آیا پیمانکار برای نقص ساختمانی مسئولیت دارد یا خیر. علیرغم اینکه نشان داده شد که او درزها بین کف بتنی و دیوارها را به‌طور کامل درزگیری نکرده است، اما نتوانسته‌اند نشان دهند که آیا این نقص علت ناکافی بودن عایق‌بندی خانه بود یا خیر. همچنین ممکن است اشتباهات در سایر کارها، که شاکی مسئولیت ندارد، علت عدم عایق‌بندی مناسب بوده باشند.
کارفرما در مسئولیت اثبات
در نهایت دعوای دستمزد پیمانکار موفق شد. دادگاه عالی منطقه‌ای اولدنبرگ توضیح می‌دهد که کارفرما برای نقص‌هایی که پس از تحویل‌گیری شکایت می‌شود، موظف به ارائه و اثبات است. برای ارزیابی اینکه آیا عملکرد نقص دارد یا خیر، اساساً زمان تحویل‌گیری مهم است. نقص عملکرد نمی‌تواند صرفاً با شرایطی که پس از تحویل‌گیری به وجود آمده است توجیه شود.
کارفرما نتوانسته بود به اندازه کافی نشان دهد که پیمانکار برای نقص مسئول است و ساختمان در زمان تحویل‌گیری نقص داشته است. زیرا دادرسی اثبات نتایج مشخصی را اجازه نمی‌دهد که کدام‌یک از نشتی‌های مختلف و به چه میزانی برای عدم عایق‌بندی ساختمان مسئول است. بنابراین پیمانکار حق دریافت پرداخت دستمزد باقیمانده را داشت، تصمیم دادگاه عالی منطقه‌ای اولدنبرگ.
تحویل‌گیری ساخت بسیار مهم
رأی دادگاه عالی منطقه‌ای اولدنبرگ اهمیت زیاد تحویل‌گیری را تأکید می‌کند. مهم است که آیا ساختمان در همان زمان تحویل‌گیری نقص داشت.
در صورتی که نقص‌ها در زمان تحویل‌گیری کشف شوند، پیمانکار باید آن‌ها را با هزینه خودش برطرف کند. در ادعای حقوق ضمانت باید به دوره‌های ضمانت تعیین شده در قانون ساخت‌وساز توجه شود. این دوره‌ها می‌تواند بسته به نوع قرارداد ساخت‌وساز متفاوت باشد. در یک قرارداد ساخت‌وساز پس از قانون مدنی عمومی، دوره ۵ سال است، اما در یک قرارداد ساخت‌وساز پس از VOB می‌تواند دوره‌های متفاوتی برقرار باشد. دوره‌های قید ضمانت در زمان تحویل‌گیری توسط کارفرما شروع می‌شود. در صورتی که نقص‌ها با سوءاستفاده پنهان شده باشند، دوره انقضا از زمان آگاهی از نقص سپری می‌شود.
MTR Legal Rechtsanwälte نماینده منافع شما در حقوق املاک و مستغلات.
با ما تماس بگیرید!
