Inversiones de capital subordinadas: riesgos de las promesas de intereses

Stand: 19.10.2026

Promesas de intereses elevados e inversiones de capital subordinadas

Las insolvencias, la falta de reembolsos y las pérdidas significativas de valor muestran de nuevo qué riesgos pueden estar asociados a las inversiones de capital subordinadas. Los acontecimientos en torno a Luana, ProReal y otros emisores ponen de manifiesto que la viabilidad económica de un proyecto y el rango jurídico de los créditos pueden ser decisivos para los inversores.

Los préstamos subordinados, los derechos de participación en beneficios, los bonos u otras inversiones patrimoniales comparables se diferencian considerablemente de los depósitos bancarios. Lo determinante no es solo si un proyecto inmobiliario, energético o de infraestructuras existe realmente. Lo decisivo es, más bien, si la emisora correspondiente dispone de fondos suficientes al vencimiento y si, en caso de crisis, los créditos deben satisfacerse con carácter preferente, paritario o subordinado.

Luana: procedimiento de insolvencia e inversores afectados

Insolvencia de Luana Energieversorgung Deutschland GmbH

En el caso de Luana Energieversorgung Deutschland GmbH, la crisis económica ha desembocado en un procedimiento de insolvencia abierto. El Amtsgericht Schwarzenbek (tribunal local de Schwarzenbek) abrió el 1 de septiembre de 2026 el procedimiento de insolvencia por incapacidad de pago bajo el número de expediente 1 IN 85/26. Como administrador concursal fue nombrado el abogado de Hamburgo Vanja Alexander Kovacev.

La sociedad ya se encontraba desde mediados de mayo de 2026 en un procedimiento concursal provisional. En el auto de apertura se fijó el 13 de octubre de 2026 como plazo para la comunicación de créditos a la tabla concursal. Para el 20 de noviembre de 2026 está prevista una junta de acreedores en las instalaciones del Amtsgericht Schwarzenbek.

Entre los afectados se encuentran, entre otros, inversores de las ofertas:

• una oferta de participación de una sociedad de proyecto para plantas de cogeneración

• otra oferta de participación de esta sociedad de proyecto

• «Energieversorgung Deutschland»

Otros procedimientos en el entorno del grupo Luana

También otras sociedades del entorno de Luana se vieron afectadas por procedimientos de insolvencia. Respecto de Luana AG, el 23 de diciembre de 2025 se abrió ante el Amtsgericht Schwarzenbek un procedimiento concursal provisional. El procedimiento ordinario le siguió el 1 de abril de 2026.

En el centro de la crisis de Luana AG se encuentra, entre otros aspectos, un bono corporativo emitido en 2019 con el ISIN DE000A2YPES6. Este bono tenía un plazo de cinco años y un interés del cinco por ciento. El reembolso estaba previsto para octubre de 2024 y fue aplazado en varias ocasiones. También se ven afectados los inversores del bono «9,5 % crbn changer IHS 2025/2030», emitido en febrero de 2025, con el ISIN DE000A4DE917.

Sobre el patrimonio de Luana Energy GmbH, el Amtsgericht Hamburg (tribunal local de Hamburgo) abrió asimismo un procedimiento de insolvencia por incapacidad de pago y sobreendeudamiento. El procedimiento se tramita bajo el número de expediente 67c IN 270/25. Los créditos debían comunicarse hasta el 19 de noviembre de 2025; la fecha de examen quedó señalada para el 17 de diciembre de 2025 ante el Amtsgericht Hamburg.

Según los informes disponibles, más de 1.600 inversoras e inversores del grupo Luana de Hamburgo habían aportado capital a través de fondos cerrados, bonos cotizados en bolsa y préstamos participativos. Para la clasificación de las ofertas de Luana siguen siendo determinantes los datos procesales publicados y las respectivas condiciones contractuales.

Importancia de la insolvencia para los créditos

Con la apertura de un procedimiento de insolvencia, el folleto original de intereses ya no decide por sí solo sobre la viabilidad económica de un pago. Son determinantes la situación patrimonial de la deudora insolvente, la calificación jurídica del crédito correspondiente y la masa concursal disponible.

En las inversiones de capital subordinadas, el rango de los créditos en caso de insolvencia puede tener efectos considerables. Por tanto, si los inversores reciben pagos y en qué cuantía depende de las condiciones contractuales concretas, del reconocimiento del crédito y de la distribución posterior en el procedimiento.

ProReal: riesgos de financiaciones inmobiliarias complejas

ProReal Europa 9 y ProReal Europa 10

También los acontecimientos en ProReal Europa 9 y ProReal Europa 10 son representativos de los riesgos de las financiaciones inmobiliarias de varios niveles. Un papel central lo desempeñó la insolvencia de SC Finance Four GmbH. El Amtsgericht Offenbach (tribunal local de Offenbach) abrió el 8 de julio de 2024 el procedimiento de insolvencia sobre esta sociedad bajo el número de expediente 8 IN 170/24, después de que la sociedad hubiera presentado el 12 de marzo de 2024 una solicitud de autoadministración.

La BaFin (Federal Financial Supervisory Authority, autoridad federal alemana de supervisión financiera) publicó el 25 de julio de 2024 comunicaciones de ProReal Europa 9 y 10 sobre el inminente impago. Se informó a los inversores de riesgos de pérdida considerables, hasta una pérdida de capital casi total. Sin embargo, esto no significa que toda sociedad con el nombre ProReal sea insolvente.

Según la solicitud de insolvencia, los préstamos de SC Finance Four a unas 20 empresas habrían ascendido a 200,5 millones de euros; este dato aún no está acreditado de forma concluyente y debe determinarse todavía en el procedimiento en curso. Según los datos de la propia sociedad, habrían sido 174 millones de euros. Estos créditos debían venderse y cederse por 11 millones de euros.

Resoluciones judiciales y estado del procedimiento

En diciembre de 2025, el Landgericht Stuttgart (tribunal regional de Stuttgart) condenó por primera vez a un antiguo alto directivo de un grupo austriaco de construcción e inmobiliario, su director financiero durante muchos años, a indemnizar a un inversor; la sentencia no es firme. El trasfondo fueron las pérdidas de inversores alemanes de One Group, de Hamburgo, que podrían ascender hasta 275 millones de euros.

El tribunal basó la condena en la responsabilidad legal por folleto. Según la valoración judicial, las indicaciones contenidas en un folleto de inversión eran incorrectas o incompletas. El inversor demandante, que había reclamado una pérdida de 10.000 euros, obtuvo la estimación íntegra de sus pretensiones. A juicio del tribunal, mediante la concentración de los fondos de los inversores en SC Finance Four se habría generado un «riesgo extremo de concentración» del que no se habría informado; esta constatación procede de una sentencia no firme contra la que la parte demandada puede interponer recursos, de modo que las imputaciones no han quedado establecidas de forma definitiva y una responsabilidad civil del afectado aún no ha sido declarada por sentencia firme.

Mientras una resolución no sea firme, debe tenerse expresamente en cuenta el estado del procedimiento. De ello no se deriva una valoración definitiva de la responsabilidad.

ProReal Deutschland 7 GmbH

Además, se presta especial atención a ProReal Deutschland 7 GmbH. Según la publicación de la BaFin de 14 de noviembre de 2025 y la carta a los inversores de 18 de febrero de 2026, existirían considerables problemas de pago, así como una discrepancia entre pasivos y activos disponibles a corto plazo; no se ha abierto un procedimiento de insolvencia sobre la sociedad.

ProReal Deutschland 7 GmbH comunicó a sus inversores mediante escrito de 18 de febrero de 2026 que debía realizar una corrección valorativa de sus créditos frente a SC Finance One GmbH de aproximadamente el 74 por ciento. Según una publicación de la BaFin de 14 de noviembre de 2025, la propia sociedad advirtió de un impago al menos parcial «con probabilidad predominante». En julio de 2026, la dirección informó a los inversores de que, por el momento, no se efectuarían más pagos.

Ya el 15 de mayo de 2025 se publicó en el sitio web de la BaFin la mora de ProReal Deutschland 7 GmbH en el reembolso de la inversión patrimonial conforme al § 11a Abs. 1 VermAnlG (German Asset Investment Act, Ley alemana de inversiones patrimoniales). La inversión patrimonial había sido colocada en 2019 por One Group.

ecoligo: aplazamientos de pagos en el crowdinvesting solar

Pagos suspendidos y dependencia del proyecto

Durante años, el crowdinvesting solar se publicitó con frecuencia vinculando rentabilidad y sostenibilidad. Sin embargo, los acontecimientos en ecoligo muestran que, en estos modelos, los inversores dependen de forma esencial de los ingresos reales de los proyectos financiados.

Ecoligo confirmó que los pagos de intereses o de amortización vencidos el 30 de abril y el 31 de julio de 2026 no pudieron efectuarse temporalmente. Como motivo se citaron ingresos de las sociedades de proyecto inferiores a las expectativas. Según la información disponible, la empresa no pudo indicar nuevas fechas concretas de pago ni cuotas de reembolso fiables.

Las inversoras e inversores han invertido en ecoligo más de 60 millones de euros en más de 170 proyectos, en su mayoría solares. Las inversiones se canalizaron a través de unas diez sociedades instrumentales. Estas transfirieron el capital como nuevos préstamos subordinados a promotores de proyectos extranjeros.

A marzo de 2026, del capital captado mediante crowdinvesting se habían reembolsado unos 10 millones de euros. Alrededor de 7 millones de euros se encontraban en mora, mientras que unos 47 millones de euros no presentaban retrasos de pago. El 22 de julio de 2026, ecoligo comunicó que los pagos de intereses y amortización previstos para el 31 de julio de 2026 no se realizarían conforme al calendario. Por primera vez, ello afectaba a una fecha completa de pago.

Según datos de ecoligo, los inversores pueden identificar los proyectos afectados en la cuenta de inversor, en el apartado «Pagos», mediante la indicación «retrasado» o mediante la fecha 30.04.2026.

Reestructuración con un acreedor

Ecoligo ha alcanzado con un financiador escandinavo de impacto, en su condición de acreedor, un acuerdo de reestructuración. Para el periodo comprendido entre noviembre de 2025 y finales de diciembre de 2026, todos los fondos procedentes de ventas de electricidad que no sean necesarios para la operación y el mantenimiento deberán transferirse al financiador. Se espera aproximadamente el 60 por ciento de los importes acordados.

Según la información disponible, las amortizaciones no realizadas se añadirán al importe pendiente del crédito y devengarán intereses. Esta estructura pone de relieve que los flujos de pago procedentes de proyectos no pueden considerarse de forma aislada cuando intervienen otros financiadores y reglas contractuales de prelación.

Diferentes emisores y datos de balance

En el Bundesanzeiger (Boletín Federal alemán) aparecen, entre otras, ecoligo Projects One, Four, Five, Seven, Eight y Nine UG, si bien las suspensiones de pagos confirmadas no pueden atribuirse automáticamente a todos estos emisores sin una asignación individual. Los proyectos abarcan desde instalaciones solares para empresas hasta inversiones en África, Asia y América Latina. Diferentes ubicaciones, contrapartes contractuales, precios de la electricidad y áreas monetarias pueden dar lugar a riesgos económicos distintos.

En ecoligo Projects Eight UG, a finales de 2024, pasivos de alrededor de 3,27 millones de euros se enfrentaban a unos fondos propios de tan solo aproximadamente 2.316 euros. En ecoligo Projects One UG se consignaron para 2025 pasivos de alrededor de 4,81 millones de euros y un total de balance de alrededor de 4,84 millones de euros. Tales estructuras de capital dejan solo un margen limitado para mayores impagos de créditos.

Uso de los fondos y reembolso

El proyecto «Golden Star I» de ecoligo Projects Nine UG muestra la distinción entre el uso de los fondos y el éxito económico. Un informe de aplicación de fondos documentó, en la fecha de referencia relevante del informe, fondos de inversores captados por importe de 580.700 euros e inversiones de alrededor de 463.810 euros.

Sin embargo, el uso de los fondos de inversores conforme a su finalidad no responde a la pregunta de si el proyecto correspondiente generará posteriormente rendimientos suficientes para atender los préstamos de los inversores. Por tanto, la sostenibilidad no sustituye al examen de la solvencia y capacidad de pago de la correspondiente estructura de deudores.

Sociedad de inversión, emisora del sector gastronómico y M1VV: créditos en lugar de liquidez

Una sociedad de inversión de Stuttgart

También las cuentas anuales de otros emisores plantean dudas sobre la sostenibilidad económica de las promesas de intereses. En una sociedad de inversión de Stuttgart, las cuentas anuales de 2024 muestran pasivos de alrededor de 566.225 euros. Al mismo tiempo, la sociedad disponía únicamente de un saldo bancario de 574 euros.

La pérdida anual ascendía a alrededor de 23.753 euros. En el activo figuraban créditos y otros activos por alrededor de 553.757 euros. Para la clasificación económica es, por tanto, determinante si estos créditos pueden realizarse íntegramente y a tiempo; hasta ahora no se ha constatado un procedimiento de insolvencia ni una mora de pago de la sociedad, por lo que de las cifras de balance por sí solas no puede deducirse una incapacidad de pago.

Una emisora del sector gastronómico

Una emisora del sector gastronómico presentaba a finales de 2024 pasivos de alrededor de 3,69 millones de euros y un déficit no cubierto por fondos propios de aproximadamente 63.518 euros. También llamaban la atención préstamos a socios por alrededor de 2,38 millones de euros.

La emisora capta capital de inversores y lo transmite para financiar una empresa. La capacidad de reembolso depende, por tanto, de manera esencial de la capacidad económica de la empresa financiada. Entretanto existen cuentas anuales de 2025. Sus cifras deben tenerse en cuenta antes de una clasificación definitiva.

una emisora de inversiones patrimoniales de renta fija

También una emisora de inversiones patrimoniales de renta fija aparece en la lista del Bundesanzeiger. Publicaciones anteriores documentaron dificultades económicas en el entorno de financiaciones M1VV, entre ellas impagos de créditos en empresas financiadas; no se ha confirmado una insolvencia de la propia emisora.

Sin embargo, una insolvencia anterior de una sociedad objetivo no equivale a una insolvencia de la emisora. Para una valoración actual son determinantes las últimas cuentas anuales, las relaciones deudoras actuales y los pagos efectivos a los inversores.

Empresas municipales, parques eólicos y sociedades inmobiliarias

Perfiles de riesgo diferentes

No toda sociedad incluida en comunicaciones del mercado de capitales se encuentra en dificultades económicas. Precisamente en el caso de proveedores municipales de energía, sociedades de proyecto y emisores altamente endeudados, las diferencias son considerables.

Entre las empresas examinadas se encuentran, entre otras, Stadtwerk am See, N-ERGIE Regenerativ, Stadtwerke Würzburg, Stadtwerke Winsen, así como numerosas sociedades de parques eólicos respecto de las cuales no existen indicios de dificultades de pago. N-ERGIE Regenerativ GmbH disponía a finales de 2024, con un total de balance de alrededor de 62,92 millones de euros, de fondos propios de alrededor de 58,98 millones de euros. Esto corresponde a una ratio de fondos propios de aproximadamente el 93,7 por ciento. Al mismo tiempo existían inversiones financieras y créditos significativos frente a empresas vinculadas. Entretanto se han publicado unas cuentas anuales más recientes de 2025, que deben tenerse en cuenta para una evaluación actual del riesgo.

Los derechos de participación en beneficios no son depósitos bancarios

En Stadtwerk am See y Stadtwerke Winsen son especialmente relevantes las condiciones de los derechos de participación en beneficios emitidos. Son decisivas, por ejemplo, las reglas sobre los requisitos bajo los cuales pueden omitirse distribuciones, si está prevista una participación en pérdidas y cómo se tratan los créditos en caso de insolvencia.

Tampoco un balance sólido hace que un derecho de participación en beneficios de carácter empresarial se equipare a un depósito bancario protegido legalmente. Sigue siendo determinante la configuración contractual concreta.

Parques eólicos y proyectos inmobiliarios

Sociedades de parques eólicos como Wust – Wind & Sonne, Bürgerwindpark BHU, Windpark Waabs, Windpark Haltern Moddefeld y otras sociedades energéticas forman igualmente parte de la lista de publicaciones. En tales sociedades pueden ser especialmente relevantes los ingresos por electricidad, los costes de financiación, los gastos de mantenimiento, las reservas de liquidez y los plazos de reembolso.

En sociedades inmobiliarias como PREIG 22. MAL57, sociedades de proyecto GLD, THOR Fünfte y WINCON se añaden otros factores. Entre ellos se encuentran los costes de construcción, la comercialización, las valoraciones inmobiliarias y, en su caso, los riesgos de refinanciación.

Resumen de sociedades sin juicio general de solvencia

El siguiente resumen recoge 34 sociedades previamente identificadas. No constituye una clasificación general de solvencia. Las calificaciones se basan en los hallazgos y necesidades de verificación mencionados en el material de partida.

• Luana Energieversorgung Deutschland GmbH: insolvencia confirmada; apertura el 1 de septiembre de 2026, Amtsgericht Schwarzenbek, 1 IN 85/26.

• ProReal Deutschland 7 GmbH: problemas de pago comunicados; existe cierre de 2024, deben examinarse en profundidad los reembolsos y la liquidez.

• ProReal Europa 9 GmbH: riesgos de pérdida considerables; impagos de créditos en relación con SC Finance Four.

• ProReal Europa 10 GmbH: riesgos de pérdida considerables; impagos de créditos en relación con SC Finance Four.

• ecoligo Projects One UG: señales de alerta en el balance; en 2025 alrededor de 4,81 millones de euros de pasivos; se aplica que una revisión de balance pendiente no significa que la sociedad esté saneada o sea insolvente.

• ecoligo Projects Four UG: revisión de balance pendiente; deben tenerse en cuenta los proyectos y los vencimientos de pago individuales.

• ecoligo Projects Five UG: revisión de balance pendiente; proyecto Metro Wear, situación de pagos a considerar individualmente.

• ecoligo Projects Seven UG: revisión de balance pendiente; proyecto Abyssinia Group II.

• ecoligo Projects Eight UG: señales de alerta en el balance; en 2024, reducido colchón de fondos propios.

• ecoligo Projects Nine UG: revisión de balance pendiente; proyecto Golden Star I, existe informe de aplicación de fondos.

• Sociedad de inversión de Stuttgart: señales de alerta en el balance; en 2024, solo 574 euros de saldo bancario y créditos significativos.

• Emisora del sector gastronómico: señales de alerta en el balance; cierre de 2025 publicado, cifras aún por tener en cuenta.

• una emisora de inversiones patrimoniales de renta fija: se requiere un examen en profundidad; impagos históricos en el entorno de financiación, insolvencia no confirmada.

• Stadtwerk am See GmbH & Co. KG: datos de balance disponibles; 2025 publicado, capital de derechos de participación en beneficios a considerar por separado.

• Stadtwerke Würzburg AG: revisión de balance pendiente; deben analizarse las condiciones de la inversión patrimonial.

• Wust – Wind & Sonne GmbH & Co. KG: revisión de balance pendiente; relevantes los ingresos eólicos y solares, así como la capacidad de reembolso.

• Bürgerwindpark BHU Betriebs GmbH & Co. KG: revisión de balance pendiente; relevantes los ingresos por energía eólica, las deudas y el servicio de intereses.

• Stadtwerke Winsen (Luhe) GmbH: balance 2025 identificado; deben considerarse las condiciones de los derechos de participación en beneficios y el balance.

• N-ERGIE Regenerativ GmbH: sólidos valores de balance en 2024; cierre de 2025 publicado, actualización completa pendiente.

• Windpark Haltern Moddefeld GmbH & Co. KG: revisión de balance pendiente; relevantes el flujo de caja del proyecto y las obligaciones financieras.

• infra fürth gmbh: revisión de balance pendiente; deben considerarse la participación municipal y las condiciones de inversión.

• Windpark Waabs GmbH & Co. KG: revisión de balance pendiente; relevante la capacidad de pago vinculada al proyecto.

• Windpark Uelvesbüll 3. Betriebs GmbH & Co. KG: revisión de balance pendiente; relevantes los ingresos y el servicio de la deuda ajena.

• Windenergie Föhrenpold Verwaltungs GmbH: revisión de balance pendiente; deben aclararse la función de administración y la condición de emisora.

• VR Energieprojekte Glane GmbH: revisión de balance pendiente; relevantes los créditos de proyecto y los retornos.

• Stadtwerk Tauberfranken GmbH: revisión de balance pendiente; deben considerarse la inversión patrimonial y el servicio de la deuda.

• BVT Windpark Emlichheim 2 GmbH & Co. KG: revisión de balance pendiente; relevantes los ingresos del parque eólico y la estructura de financiación.

• Barnimer Dienstleistungsgesellschaft mbH: revisión de balance pendiente; relevantes el préstamo subordinado BDG, el plazo y el estado de pagos.

• EWIA Impact I UG: revisión de balance pendiente; cartera de proyectos, incluidos reciclaje y hotel.

• PREIG 22. MAL57 GmbH: balance 2025 identificado; emisión Mannheim-Rheinau, relevante el estado actual de pagos.

• GLD – PEG Gothenweg GmbH: revisión de balance pendiente; Ahlbeck-Usedom, debe evaluarse el informe final.

• GLD Projektentwicklungsgesellschaft Waldschmidtstraße 5 mbH: revisión de balance pendiente; proyecto Schliersee, debe evaluarse el informe final.

• THOR Fünfte GmbH & Co. KG: revisión de balance pendiente; Kastanienhöfe Halle, debe considerarse la finalización del proyecto.

• WINCON Projektgesellschaft Am Juliusturm GmbH & Co. KG: revisión de balance pendiente; Berlin Am Juliusturm, relevantes el informe final y el reembolso.

Clasificación editorial de los hallazgos

La información expuesta abarca las 34 sociedades como objeto de investigación. Ello no implica un análisis completo de balance de todos los emisores.

En Luana está confirmada la apertura del procedimiento de insolvencia sobre Luana Energieversorgung Deutschland GmbH. Para las demás sociedades, de la información hasta ahora mencionada no se desprende una constatación judicial negativa completa. La ausencia de una constatación de insolvencia no equivale a estabilidad económica; a la inversa, las anomalías de balance por sí solas no justifican presumir una insolvencia.

En el caso de la emisora del sector gastronómico, N-ERGIE Regenerativ, PREIG 22. MAL57 y Stadtwerke Winsen se han identificado cierres más recientes de 2025. Estas cifras deben tenerse en cuenta antes de un juicio definitivo sobre el balance. En Stadtwerk am See, respecto de los valores de balance anteriormente mencionados, aún existe necesidad de coordinación sobre el objeto del informe y el tratamiento del capital de derechos de participación en beneficios. Una ratio definitiva de fondos propios solo debería publicarse tras cotejarla con las cuentas originales.

Para ecoligo rige que las suspensiones de pagos confirmadas no pueden atribuirse automáticamente a los seis emisores enumerados sin una asignación individual. Lo determinante en cada caso sigue siendo qué sociedad es la emisora, qué sociedad de proyecto debe generar retornos y qué pagos concretos están pendientes.

Conclusión: los intereses elevados exigen una clasificación precisa

Las promesas de intereses elevados plantean regularmente la cuestión de con qué ingresos corrientes o activos se financiará finalmente el reembolso. Un activo real, por ejemplo un inmueble, una planta de cogeneración o una instalación solar, no significa automáticamente que los créditos de los inversores puedan satisfacerse íntegramente a su vencimiento.

Los créditos no son depósitos bancarios. Quien aporta capital a una sociedad cuya capacidad de reembolso depende a su vez de sociedades de proyecto, empresas vinculadas u otros deudores puede asumir riesgos en varios niveles. Siempre son decisivas la sustancia económica de cada sociedad y la configuración jurídica concreta de la inversión de capital.

MTR Legal Rechtsanwälte asesora a empresas, inversores y personas físicas de alto patrimonio en cuestiones relativas a inversiones de capital, responsabilidad por folleto, estructuras subordinadas y derechos de los inversores. Quien tenga preguntas jurídicas en relación con Luana, ProReal, ecoligo o inversiones patrimoniales comparables encontrará más información en asesoramiento jurídico en derecho del mercado de capitales.