En junio de 2024, el valor del fondo de inversión inmobiliaria abierto UniImmo Wohnen ZBI sufrió una caída del 17 por ciento y los inversionistas perdieron mucho dinero. Ahora, el Tribunal Regional de Stuttgart ha concedido a una inversionista una compensación por daños y perjuicios (Az. 12 O 287/24), porque fue mal asesorada por el banco intermediario. La base legal para las reclamaciones de compensación por daños en el derecho alemán se deriva de diversas regulaciones legales y contractuales que definen los requisitos para una reclamación de compensación.
Las inversiones en fondos de inversión inmobiliaria abiertos como UniImmo Wohnen ZBI siempre están asociadas a varios riesgos. Estos incluyen fluctuaciones en el mercado inmobiliario, pérdidas de valor, vacantes o una mayor necesidad de renovación. En el ámbito del derecho de responsabilidad alemán, se distingue entre fundamentos de reclamación contractuales y extracontractuales, que regulan diferentes requisitos y consecuencias legales para las reclamaciones de compensación por daños. En el marco de un asesoramiento inversor correcto, los inversores deben ser informados sobre los riesgos existentes antes de tomar una decisión de inversión, según la firma legal MTR Legal Rechtsanwälte, que posee una gran experiencia en derecho de mercados de capital.
Visión general del fondo
UniImmo: Deutschland es un fondo de inversión inmobiliaria abierto especializado en inversiones en propiedades alemanas y participaciones en sociedades inmobiliarias. El objetivo del fondo es generar ingresos regulares a través de los alquileres y lograr un aumento sostenible del valor para los inversionistas. La idea de inversión del fondo está dirigida a personas que persiguen un objetivo de inversión a largo plazo y están dispuestas a asumir los riesgos asociados con las inversiones inmobiliarias.
La estructura del fondo prevé que alrededor del 54% del patrimonio del fondo se invierta en propiedades en Alemania, mientras que aproximadamente el 46% se destine a otros países europeos. Para incrementar la capacidad de rendimiento, el fondo puede financiar hasta el 30% del valor de todas las propiedades adquiridas mediante créditos externos. Los derivados solo pueden utilizarse para asegurar activos existentes, lo que debería limitar el riesgo para los inversionistas.
Como fondo de inversión inmobiliaria abierto, UniImmo: Deutschland está sujeto a las estrictas normativas del derecho alemán, en particular el Código Civil Alemán (BGB). Los §§ 280 y 281 BGB regulan los requisitos para las reclamaciones de compensación por daños en caso de incumplimiento de obligaciones dentro de una relación de deuda. Si se produce un incumplimiento de obligaciones, por ejemplo, debido a un asesoramiento erróneo o información insuficiente, los inversionistas afectados pueden reclamar una compensación por daños. El deudor, generalmente el banco asesor o el iniciador del fondo, está entonces obligado a compensar el daño causado. Esto puede hacerse mediante el pago de dinero o la restitución en especie.
Los principales datos del fondo son accesibles de manera transparente para los inversionistas en todo momento. El tipo de valor mobiliario del UniImmo: Deutschland es un fondo, el número de valor mobiliario (WKN) es 980550, la ISIN es DE0009805507. El gráfico de precios del fondo proporciona información sobre la evolución del patrimonio del fondo y también muestra las distribuciones regulares a los inversionistas. Se puede encontrar información adicional sobre el volumen del fondo, el número de participaciones, distribuciones y otros indicadores en el prospecto de venta y en la información clave para inversionistas, que están disponibles en línea.
En caso de daño, por ejemplo, en caso de incumplimiento de obligaciones debido a un asesoramiento deficiente o información inadecuada sobre riesgos, los inversionistas afectados pueden reclamar directamente al deudor por daños y perjuicios. El requisito es que se cumplan los criterios legales del § 280 BGB. Por lo tanto, el fondo no solo ofrece la posibilidad de participar en el mercado inmobiliario alemán y beneficiarse de ingresos regulares, sino que también está sujeto a marcos legales claros que garantizan la protección de los inversionistas.
Con su enfoque en propiedades y participaciones en sociedades inmobiliarias en Alemania y Europa, UniImmo: Deutschland ofrece una opción atractiva para inversionistas que apuestan por el crecimiento de valor a largo plazo y rendimientos estables. Al mismo tiempo, es importante ser consciente de los riesgos y, en caso de daño, conocer y hacer valer sus propios derechos, especialmente el derecho a la compensación por daños.
Asesoramiento incorrecto del banco como incumplimiento de obligaciones
La demandante en el proceso ante el Tribunal Regional de Stuttgart se describió a sí misma como una inversionista orientada a la seguridad, según informó en línea el Handelsblatt el 15 de mayo de 2025. Sin embargo, el Volksbank Vereinigte Böblingen le recomendó, entre otras cosas, participar en el fondo de inversión inmobiliaria abierto UniImmo Wohnen ZBI. El hecho de que participar en el fondo de inversión inmobiliaria abierto no fuera en absoluto una inversión de capital segura se hizo evidente cuando, en el verano de 2024, se produjo la enorme pérdida de valor y el fondo perdió prácticamente 800 millones de euros de valor de la noche a la mañana.
Por lo tanto, la inversionista se sintió mal asesorada por el banco y reclamó indemnización por daños. El LG Stuttgart compartió la evaluación de la mujer. Como el banco violó su deber de asesoramiento, se hizo responsable de compensación por daños y estaba obligado a reembolsar a la demandante el capital invertido, decidió el tribunal. La sentencia aún no es definitiva y el banco ya ha anunciado que apelará.
LG Núremberg-Fürth: Riesgo mal evaluado
Además de la sentencia del LG Stuttgart, también debería alentar a los inversionistas del UniImmo Wohnen ZBI una decisión del Tribunal Regional de Núremberg-Fürth del 21 de febrero de 2025 (Az. 4 HK O 5879/24). El tribunal determinó que el riesgo del fondo de inversión inmobiliaria abierto fue subestimado en el documento de información básica, engañando así a los inversionistas sobre el riesgo real.
El indicador de riesgo del UniImmo Wohnen ZBI fue señalado como 2 o 3. La calificación fue demasiado baja, criticó la organización de consumidores de Baden-Württemberg. En su opinión, el fondo debería haber sido calificado con el indicador de riesgo más alto de 6.
El Tribunal Regional de Núremberg-Fürth dio lugar a la demanda de cesación presentada por la organización de consumidores. Decidió que la evaluación de riesgo de ZBI no cumplía con los requisitos legales, ya que no se realiza una revaluación mensual de las propiedades y no se utiliza un punto de referencia adecuado. Por lo tanto, el indicador de riesgo para inversiones de capital para pequeños inversionistas como el fondo de inversión inmobiliaria abierto UniImmo Wohnen ZBI debe indicarse como 6.
Riesgo como criterio central para los inversores
Además, el LG Núremberg-Fürth destacó que la evaluación del riesgo es un criterio central para los consumidores y que influye de manera significativa en su decisión de inversión. Una clase de riesgo demasiado baja engaña a los inversores sobre su riesgo y representa una violación de la Ley contra la Competencia Desleal (UWG). Por lo tanto, ZBI ya no puede promocionar el fondo con una clase de riesgo demasiado baja.
El indicador de riesgo se presenta en una escala del 1 al 7, donde 1 indica el riesgo más bajo y 7 el más alto. Así se pretende comunicar de manera transparente al consumidor qué riesgo asumen con su participación en una inversión de capital.
La sentencia del LG Núremberg-Fürth tampoco es definitiva y el gestor del fondo ya ha presentado una apelación.
Reclamación de compensación por daños de los inversionistas
Sin embargo, las sentencias del LG Núremberg-Fürth y del LG Stuttgart muestran que no se puede engañar a los inversionistas sobre su riesgo al participar en una inversión de activos. Si no fueron debidamente informados sobre su riesgo, pueden presentar reclamaciones de compensación por daños. Las reclamaciones de compensación por daños pueden dirigirse tanto contra el iniciador del fondo como contra los asesores de inversión, si no informaron debidamente sobre los riesgos.
MTR Legal Rechtsanwälte posee una gran experiencia en derecho de mercados de capital y asesora a los inversionistas del fondo de inversión inmobiliaria UniImmo Wohnen ZBI.
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