Sparkasse pierde derecho a compensación tras fallo del OLG Stuttgart
Dado que un banco Sparkasse no informó adecuadamente sobre el cálculo de una compensación por pago anticipado en la devolución anticipada de un préstamo, dos prestatarios no tienen que pagar dicha compensación o la reciben de regreso del Sparkasse. Así lo decidió el Tribunal Superior de Justicia de Stuttgart el 7 de febrero de 2024 (Az.: 9 U 124/23).
Si un préstamo se devuelve anticipadamente, el instituto crediticio pierde intereses. Para compensar esta pérdida, puede exigir al prestatario el pago de una compensación por pago anticipado. El banco o Sparkasse puede perder su derecho a reclamar dicho pago conforme al § 502 Abs. 2 BGB, si no ha informado adecuadamente a sus clientes sobre la duración del contrato de crédito, el derecho de rescisión del prestatario y el cálculo de la compensación por pago anticipado, según la firma legal MTR Legal Rechtsanwälte, que tiene amplia experiencia en derecho bancario.
Compensación por pago anticipado acordada
En el procedimiento ante el OLG Stuttgart, el Sparkasse incumplió con su obligación de información. Los demandantes en el caso habían firmado en octubre de 2016 un contrato de préstamo de 263,000 euros con el Sparkasse acusado. El préstamo era para financiar un inmueble. Las partes acordaron una tasa de interés del 1.45 por ciento anual, fijada hasta agosto de 2036. A los prestatarios se les concedió el derecho a amortizaciones especiales de 13,150 euros anuales.
Además, se acordó contractualmente que el Sparkasse podría exigir una compensación por pago anticipado razonable en caso de devolución anticipada del préstamo durante la fijación de interés. El cálculo de dicha compensación se realiza según el método llamado activo/pasivo. El contrato de préstamo establecía que el Sparkasse se situaría como si el crédito se hubiera mantenido hasta el final de la fijación de interés.
Préstamo inmobiliario devuelto anticipadamente
Dado que los prestatarios vendieron el inmueble financiado ya en 2020, también querían devolver su préstamo inmobiliario de forma anticipada. Por lo tanto, acordaron con el Sparkasse la devolución anticipada del saldo restante del préstamo a cambio del pago de una compensación de pago anticipado de alrededor de 12,500 euros. Los prestatarios inicialmente pagaron la compensación, pero luego la reclamaron de vuelta del Sparkasse. Esto lo fundamentaron en que no se les había informado adecuadamente sobre el cálculo de la compensación por pago anticipado. Alegaron que el Sparkasse no distinguió entre el final de la fijación de interés y la expectativa legítima de intereses. Además, el acuerdo de devolución cerrado fue inválido por violar el § 512 BGB, ya que se trataba de una operación de elusión no permitida.
OLG Stuttgart: Prestatario tiene derecho a devolución
El OLG Stuttgart siguió la argumentación de los prestatarios demandantes. Decidió que tienen derecho a la devolución de la compensación por pago anticipado.
El Tribunal Superior justificó que el pago de la compensación por pago anticipado realizado por los demandantes se basaba en el acuerdo de devolución cerrado. Según el demandante, este acuerdo es, conforme al § 512 BGB, un negocio no permitido y por lo tanto nulo para eludir el § 502 Abs. 2 BGB. Según esta normativa, el derecho del Sparkasse al pago de una compensación por pago anticipado estaba excluido debido a indicaciones contractuales insuficientes sobre el cálculo de la compensación.
Cálculo de la compensación por pago anticipado no claro ni comprensible
Debido a la venta del inmueble, los demandantes tenían un interés legítimo en la devolución anticipada del préstamo durante el período de fijación de interés vigente hasta 2036, constató el OLG. Por tanto, el Sparkasse tenía derecho a exigir un pago por la compensación por pago anticipado, no obstante, dicho derecho se extinguió. Porque el Sparkasse no presentó la información sobre el cálculo de la compensación por pago anticipado de manera clara y comprensible, en contra de los principios establecidos por el BGH, de modo que el prestatario no puede entender el cálculo de la compensación ni estimar de manera fiable su carga financiera, dictaminó el OLG Stuttgart. Por lo tanto, los demandantes tienen derecho al reembolso de la compensación por pago anticipado abonada, decidió el tribunal.
A menudo, bancos y Sparkassen han cometido errores que conllevan la pérdida de su derecho al pago de una compensación por pago anticipado. Especialmente, la información sobre el cálculo de la compensación es a menudo un punto crítico. Por lo tanto, para los prestatarios puede merecer la pena revisar el contrato de préstamo. Especialmente en un préstamo inmobiliario, habitualmente se acumulan compensaciones por pago anticipado de cinco cifras.
MTR Legal Rechtsanwälte asesora sobre la compensación por pago anticipado y otros temas del derecho bancario.
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