Ο όρος «τρόπος εκτέλεσης» στις ρήτρες για επισκευές καλλωπισμού είναι πολύ ασαφής. Αυτό καθιστά ολόκληρη τη ρήτρα αποδεκτή – ακόμη και στο εμπορικό μισθωτήριο, όπως δείχνει μια απόφαση του OLG Brandenburg.
Ακόμη και σε εμπορικά χρησιμοποιούμενους χώρους, υπάρχουν συχνά προβλήματα σε σχέση με τις επισκευές καλλωπισμού. Το θέμα δεν είναι μόνο ποιος, αλλά και πώς πρέπει να εκτελούνται. Αν μια μισθωτική σύμβαση περιέχει ρήτρα που λέει ότι μόνο με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή μπορεί να αποκλίνει κάποιος από τον προηγούμενο τρόπο εκτέλεσης στις επισκευές καλλωπισμού, τότε ο όρος τρόπος εκτέλεσης είναι πολύ αόριστος και καθιστά ολόκληρη τη ρήτρα άκυρη. Αυτό ισχύει όχι μόνο για ιδιωτικούς χώρους, αλλά και στο εμπορικό μισθωτήριο, σύμφωνα με την οικονομική δικηγορική εταιρεία MTR Legal, που συμβουλεύει την εθνική και διεθνή πελατεία της και στο δίκαιο ακινήτων.
Στην υπόθεση που εκδικάστηκε ενώπιον του OLG Brandenburg αφορούσε εμπορική μισθωτική σύμβαση. Στη σύμβαση υπήρχε ρήτρα που προέβλεπε ότι ο μισθωτής δεν μπορεί να αποκλίνει από τον προηγούμενο τρόπο εκτέλεσης στις επισκευές καλλωπισμού χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή.
Ο μισθωτής υπερασπίστηκε αυτή την κατάσταση με επιτυχία. Αν και μέχρι τώρα υπήρχε ανώτατη δικαστική απόφαση για τέτοιες ρήτρες μόνο σε μισθωτήρια κατοικιών, το BGH είχε διευκρινίσει ότι μια τέτοια ρήτρα, κατά την οποία ο μισθωτής μπορεί να αποκλίνει από τον προηγούμενο τρόπο εκτέλεσης μόνο με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή, παραβιάζει τη ρήτρα σαφήνειας σύμφωνα με το § 305c εδάφ. 2 BGB. Διότι ο όρος τρόπος εκτέλεσης δεν είναι σαφώς καθορισμένος και μπορεί να αναφέρεται στην βασική κατασκευή, τη λεπτομερή διαμόρφωση ή και στα δύο. Αυτό ισχύει ακόμη και αν απαιτείται συγκατάθεση μόνο για σημαντικές αποκλίσεις.
Αυτή την δικαστική απόφαση του BGH μπορεί να εφαρμοστεί και στις εμπορικές μισθωτικές συμβάσεις, αποφάσισε το OLG Brandenburg με απόφαση της 6ης Δεκεμβρίου 2022 (Αρ.: 3 U 132/21). Ο εμπορικός μισθωτής εξαρτάται ακόμη περισσότερο από τον ιδιώτη μισθωτή μιας κατοικίας στην ανάγκη να διαμορφώσει τους χώρους σύμφωνα με τις ανάγκες του. Η διαμόρφωση των εμπορικών χώρων είναι συχνά μέρος της επιχειρηματικής ιδέας, ανέφερε το OLG και κήρυξε τη ρήτρα ως ανεπίτρεπτη.
Δικηγόροι με εμπειρία στο δίκαιο ακινήτων συμβουλεύουν στη MTR Legal σε θέματα εμπορικού μισθωτηρίου.
