Απόφαση του OLG Oldenburg από τις 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
Κατά την ανέγερση ενός ακινήτου, η παραλαβή του έργου είναι ένα αποφασιστικό σημείο για τον εντολέα. Διότι για την αξιολόγηση του αν υπάρχουν ελαττώματα και αν η κατασκευαστική εταιρεία πρέπει να τα διορθώσει, ο χρόνος της παραλαβής είναι καθοριστικός. Για ελαττώματα που διαπιστώνονται μετά την παραλαβή, ο εντολέας φέρει την υποχρέωση απόδειξης. Αυτό καταλήγει από μια απόφαση του OLG Oldenburg στις 17 Ιουλίου 2023 (Az.: 12 U 214/19).
Το «κακοτεχνίες στην κατασκευή» είναι ένα επαναλαμβανόμενο θέμα. Οι κακοτεχνίες στις κατασκευές δεν είναι μόνο ενοχλητικές για τον ιδιοκτήτη αλλά μπορεί να κοστίσουν χρήματα αν πρέπει να επισκευαστούν αργότερα. Ως εκ τούτου, η παραλαβή του έργου παίζει εξαιρετικά σημαντικό ρόλο για τον εντολέα. Εάν διαπιστωθούν ελαττώματα κατά την παραλαβή, η κατασκευαστική εταιρεία πρέπει να τα διορθώσει και να εξαλείψει τα ελαττώματα με δικά της έξοδα. Αν όμως το έργο παραληφθεί και τα ελαττώματα διαπιστωθούν αργότερα, ο εντολέας πρέπει να αποδείξει ότι ο ανάδοχος είναι υπεύθυνος για το ελάττωμα, αναφέρει η νομική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte, που συμβουλεύει επίσης στο δίκαιο ακινήτων.
Ο εντολέας παρακρατεί μέρος της εργολαβικής αμοιβής
Το γεγονός ότι ο εντολέας πρέπει να είναι προσεκτικός κατά την παραλαβή αποδεικνύεται από την απόφαση του OLG Oldenburg. Στην αρχική υπόθεση, ο εντολέας ανέθεσε την κατασκευή ενός ξυλοσκελετού και παρέλαβε το έργο. Μόλις μετά την παραλαβή, σε ανεξάρτητη διαδικασία αποδείξεων διαπιστώθηκε ότι το σπίτι δεν είχε επιτευχθεί η απαιτούμενη στεγανότητα. Ο εντολέας απέδωσε το ελάττωμα σε σφάλματα του αναδόχου. Ωστόσο, αυτός θεωρεί ότι οι μεταγενέστερες κατασκευαστικές αλλαγές μετά την παραλαβή ως αιτία του ελαττώματος. Επιπλέον, διαπιστώθηκαν επίσης διαρροές στην περιοχή των παραθύρων, των ρολών και των θυρών, για τα οποία είναι υπεύθυνος ο ίδιος ο εντολέας.
Όταν ο εντολέας παρακρατεί μέρος της οφειλόμενης εργολαβικής αμοιβής, ο ανάδοχος ασκεί αγωγή για πληρωμή του υπόλοιπου εργολαβικού μισθού.
Η αποδεικτική διαδικασία στο πρώτο βαθμό δεν μπορεί να διευκρινίσει εάν ο ανάδοχος είναι υπεύθυνος για το ελάττωμα στην κατασκευή. Παρά το γεγονός ότι έγινε σαφές ότι δεν σφράγισε προσεκτικά τις ραφές μεταξύ της βάσης από μπετόν και των τοίχων. Ωστόσο, δεν μπορούσε να αποδειχθεί ότι αυτό ήταν καθοριστικό για την ανεπαρκή στεγανότητα του σπιτιού. Επίσης, μπορεί να υποτεθεί ότι λάθη σε άλλες εργολαβίες, για τις οποίες η ενάγουσα δεν είναι υπεύθυνη, ήταν η αιτία της έλλειψης στεγανότητας.
Ο εντολέας φέρει το βάρος απόδειξης
Η αγωγή εργολαβικής αμοιβής του αναδόχου τελικά επιτυγχάνει. Το OLG Oldenburg εξήγησε ως αιτιολογία ότι ο εντολέας για ελαττώματα που διαμαρτύρονται μόνο μετά την παραλαβή, φέρει το βάρος της απόδειξης. Για την αξιολόγηση του αν μία εργασία είναι ανεπαρκής, είναι γενικά καθοριστικός ο χρόνος της παραλαβής. Ως εκ τούτου, η ανεπαρκής εκτέλεση δεν μπορεί να στηριχθεί μόνο σε κατάσταση που προέκυψε μετά την παραλαβή.
Ο εντολέας δεν μπόρεσε να εκθέσει επαρκώς ότι ο ανάδοχος είναι υπεύθυνος για το ελάττωμα και ότι το κτίριο ήταν ήδη ελαττωματικό κατά την παραλαβή. Διότι η αποδεικτική διαδικασία δεν προέτρεψε σε σαφή συμπεράσματα ποια από τις διάφορες διαρροές σε ποιο βαθμό ευθύνονται για την ανεπαρκή στεγανότητα του κτιρίου. Ως εκ τούτου, ο ανάδοχος έχει δικαίωμα στην πληρωμή του οφειλόμενου εργολαβικού μισθού, αποφάσισε το OLG Oldenburg.
Η παραλαβή του έργου είναι υψίστης σημασίας
Η απόφαση του OLG Oldenburg υπογραμμίζει τη μεγάλη σημασία της παραλαβής του έργου. Διότι είναι ουσιαστικό αν το κτίριο ήταν ήδη ελαττωματικό κατά το χρόνο της παραλαβής.
Αν διαπιστωθούν ελαττώματα κατά την παραλαβή, ο ανάδοχος πρέπει να τα διορθώσει με δικά του έξοδα. Κατά την άσκηση αξιώσεων για εγγυήσεις, πρέπει να τηρούνται οι ισχύοντες προθεσμίες εγγύησης στο δίκαιο κατασκευών. Αυτές μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με τον τύπο της σύμβασης κατασκευής. Σε μία σύμβαση κατασκευής σύμφωνα με τον BGB η προθεσμία είναι 5 έτη, ενώ σε μία σύμβαση κατασκευής σύμφωνα με τον VOB μπορεί να ισχύουν διαφορετικές προθεσμίες. Η παραγραφή των αξιώσεων εγγύησης αρχίζει με το χρόνο παραλαβής από τον εντολέα. Αν τα ελαττώματα αποκρύφθηκαν δόλια, η παραγραφή ξεκινά μόλις γίνει γνωστό το ελάττωμα.
Η MTR Legal Rechtsanwälte εκπροσωπεί τα συμφέροντά σας στο δίκαιο ακινήτων.
Επικοινωνήστε ευχαρίστως μαζί μας !
