Beslutning fra OLG Oldenburg den 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
Ved opførsel af en ejendom er afleveringen et vigtigt tidspunkt for bygherren. For at vurdere, om der foreligger mangler, og om byggefirmaet skal udbedre, er tidspunktet for afleveringen afgørende. For mangler, der først konstateres efter afleveringen, er det op til bygherren at bevise og fremlægge beviser. Dette fremgår af en beslutning fra OLG Oldenburg den 17. juli 2023 (Az.: 12 U 214/19).
“Fusk ved byggeriet” er et tilbagevendende emne. Uprofessionelt udført byggearbejde er ikke kun irriterende for bygherren, men kan også blive dyrt, hvis byggemangler efterfølgende skal udbedres. Derfor spiller afleveringen en yderst vigtig rolle for bygherren. Hvis der opdages mangler ved afleveringen, skal byggefirmaet udbedre og fjerne manglerne for egen regning. Hvis byggeriet imidlertid godkendes, og mangler først opdages efter afleveringen, skal bygherren bevise, at entreprenøren er ansvarlig for manglen, ifølge advokatfirmaet MTR Legal, der blandt andet rådgiver om ejendomsret.
Bygherre tilbageholder en del af entreprisebetalingen
At bygherren skal se nøje efter ved afleveringen, understøttes af beslutningen fra OLG Oldenburg. I den pågældende sag lod bygherren opføre og godkende et trærammehus. Først efter afleveringen blev det i en uafhængig bevisoptagelse afsløret, at huset ikke havde den krævede tæthed. Bygherren henførte manglen til entreprenørens fejl. Denne fandt dog, at ændringer udført efter afleveringen var årsagen til manglen. Derudover blev der også konstateret lækager i områderne ved vinduer, rulleskodder og døre, som bygherren selv var ansvarlig for.
Da bygherren tilbageholdt en del af den skyldige entreprisebetaling, sagsøgte entreprenøren for betaling af resten af entreprisebetalingen.
Bevisførelsen i første instans kunne ikke fastslå, om entreprenøren var ansvarlig for byggemanglen. Det viste sig dog, at han ikke tilstrækkeligt havde tætnet fugerne mellem betonsålen og væggene. Om dette var afgørende for husets manglende tæthed, kunne ikke bevises. Ligeledes kunne fejl fra andre håndværkere, som sagsøgeren ikke var ansvarlig for, være skyld i den manglende tæthed.
Bygherre i bevisbyrde
Entreprisebetalingen fra entreprenøren havde til sidst succes. OLG Oldenburg forklarede i sin begrundelse, at bygherren har bevisbyrden for mangler, der først reklameres efter afleveringen. For vurderingen af, om en ydelse er mangelfuld, afgøres det grundlæggende ud fra tidspunktet for afleveringen. En mangel ved ydelsen kan derfor ikke alene begrundes med en tilstand, der er opstået efter afleveringen.
Bygherren kunne ikke tilstrækkeligt godtgøre, at entreprenøren var ansvarlig for manglen, og at bygningen allerede ved afleveringen var mangelfuld. For bevisføringen gav der ikke klare konklusioner om, hvilke af de forskellige lækager der i hvilket omfang var ansvarlige for bygningens utilstrækkelige tæthed. Derfor har entreprenøren krav på betaling af den endnu udestående entreprisebetaling, fastslog OLG Oldenburg.
Aflevering af stor betydning
Beslutningen fra OLG Oldenburg understreger den store betydning af afleveringen. For det er afgørende, om bygningen allerede ved afleveringen var mangelfuld.
Hvis der konstateres mangler ved afleveringen, skal entreprenøren fjerne dem for egen regning. Når garantikrav hævdes, skal de garantifristvarigheder, der gælder i byggeretten, overholdes. Disse kan variere afhængigt af typen af byggekontrakten. For en byggekontrakt efter BGB er fristen 5 år, mens der efter en byggekontrakt efter VOB kan gælde afvigende frister. Forældelsesfristen for garantikrav begynder ved tidspunktet for afleveringen af bygherren. Hvis mangler svigagtigt er blevet skjult, begynder forældelsesfristen først ved kendskab til manglen.
MTR Legal advokater repræsenterer dine interesser i ejendomsret.
Kontakt os gerne Kontakt os!
