Begrebet ‘udførelsesmetode’ i klausuler om skønhedsreparationer er for upræcist. Dermed bliver hele klausulen ugyldig – også i erhvervslejeret, hvilket en dom fra OLG Brandenburg viser.
Også i erhvervslokaler er der ofte problemer i forbindelse med skønhedsreparationer. Det handler ikke kun om, hvem der skal udføre dem, men også hvordan de skal udføres. Indeholder en lejekontrakt klausulen, at der kun må afviges fra den hidtidige udførelsesmetode ved skønhedsreparationer med udlejerens samtykke, er begrebet udførelsesmetode for ubestemt og hele klausulen bliver dermed ugyldig. Dette gælder ikke kun for privatrum, men også i erhvervslejeret, ifølge forretningsadvokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som også rådgiver sin nationale og internationale klientel om ejendomsret.
I sagen ved OLG Brandenburg handlede det om en erhvervslejekontrakt. I kontrakten var klausulen forankret, at lejeren kun må afvige fra den hidtidige udførelsesmetode ved skønhedsreparationer med udlejerens samtykke.
Dette modsatte lejeren sig med succes. Selv om der hidtil kun er en højesteretspraksis for en sådan kontraktklausul ved boliglejekontrakter. Her har BGH afklaret, at en sådan skabelonklausul, hvorefter lejeren kun med udlejerens samtykke må afvige fra den hidtidige udførelsesmetode, overtræder klarhedskravet ifølge § 305c, stk. 2, BGB. For begrebet udførelsesmetode er ikke entydigt defineret og kan referere til grundudstyret, den enkelte detaljeudformning eller begge dele. Dette gælder også, hvis samtykke kun kræves for væsentlige afvigelser.
Denne retspraksis fra BGH kan overføres til erhvervslejekontrakter, besluttede OLG Brandenburg med dom af 6. december 2022 (Az.: 3 U 132/21). Den erhvervsmæssige lejer er endda stærkere afhængig end den private lejer af en bolig af, at han kan udforme lokalerne i overensstemmelse med sine behov. Udstillingen af erhvervslokaler er ofte en del af forretningskonceptet, så OLG erklærede klausulen for ulovlig.
Advokater med erfaring i ejendomsret rådgiver hos MTR Legal i spørgsmål om erhvervslejeret.
