Usnesení OLG Oldenburg ze dne 17.07.2023, č. j.: 12 U 214/19
Při stavbě nemovitosti je přejímka pro stavebníka rozhodujícím datem. Pro posouzení, zda existují vady a stavební firma musí opravit, je rozhodující okamžik přejímky. Pro vady zjištěné až po přejímce nese objednatel důkazní břemeno. To vyplývá z usnesení OLG Oldenburg ze dne 17. července 2023 (č. j.: 12 U 214/19).
„Špatná práce na stavbě“ je opakující se téma. Neodborně provedené stavební práce nejsou pro stavebníka jen nepříjemné, ale mohou také stát peníze, pokud je třeba dodatečně odstranit stavební vady. Přejímka hraje proto velmi důležitou roli pro objednatele. Pokud jsou při přejímce zjištěny vady, musí stavební firma opravit a vady odstranit na vlastní náklady. Pokud je však stavba přijata a vady zjištěny až po přejímce, musí objednatel prokázat, že za vadu odpovídá dodavatel, uvádí advokátní kancelář MTR Legal Rechtsanwälte, která mimo jiné poskytuje poradenství v oblasti nemovitostního práva.
Objednatel zadržuje část ceny díla
Že by měl objednatel při přejímce pečlivě zkontrolovat, je podpořeno usnesením OLG Oldenburg. V případu, na kterém je usnesení založeno, nechal objednatel postavit a přijmout dřevěný rámový dům. Až po přejímce vyšlo v samostatném důkazním řízení najevo, že dům nedosahuje požadované těsnosti. Objednatel přičítá vadu chybám dodavatele. Ten však za příčinu vady považuje stavební změny provedené po přejímce. Navíc byla zjištěna netěsnost v oblasti oken, rolet a dveří, za kterou je objednatel odpovědný.
Když objednatel zadržel část sjednané ceny díla, žaloval dodavatel na zaplacení zbývající části ceny díla.
Důkazní řízení v první instanci nemohlo zjistit, zda je dodavatel za stavební vadu odpovědný. Ukázalo se, že dodavatel částečně nedokonale utěsnil spáry mezi betonovým základem a stěnami. Zda to však bylo rozhodující pro nedostatečnou těsnost domu, nemohlo být prokázáno. Také mohly být za nedostatečnou těsnost odpovědné chyby jiných řemeslných prací, za které žalobkyně neodpovídá.
Objednatel nese důkazní břemeno
Žaloba na zaplacení ceny díla dodavatelem nakonec uspěla. OLG Oldenburg ve svém odůvodnění uvedlo, že objednatel nese důkazní břemeno pro vady, které se reklamují až po přejímce. Pro posouzení, zda je plnění vadné, je rozhodující okamžik přejímky. Vadnost plnění proto nelze zakládat pouze na stavu, který nastal po přejímce.
Objednatel nebyl schopen dostatečně prokázat, že za vadu odpovídá dodavatel a že budova byla vadná již při přejímce. Důkazní řízení neposkytlo jednoznačný závěr, které netěsnosti v jaké míře způsobily nedostatečnou těsnost budovy. Proto má dodavatel nárok na zaplacení zbývající části ceny díla, rozhodl OLG Oldenburg.
Přejímka má velký význam
Usnesení OLG Oldenburg podtrhuje velký význam přejímky. Je rozhodující, zda byla budova již v době přejímky vadná.
Pokud jsou při přejímce zjištěny vady, musí je dodavatel na vlastní náklady odstranit. Při uplatňování nároků na záruku je třeba dodržovat záruční lhůty platné ve stavebním právu. Ty se liší podle typu stavební smlouvy. Podle smlouvy podle BGB jsou to 5 let, podle smlouvy podle VOB mohou platit jiné lhůty. Promlčecí lhůta záruky začíná v okamžiku přejímky objednatelem. Pokud byly vady podvodně zamlčeny, začíná promlčecí lhůta až se zjištěním vady.
MTR Legal Rechtsanwälte zastupuje vaše zájmy v nemovitostním právu.
Neváhejte nás kontaktovat !
