Pokud se skutečná nájemní plocha liší od velikosti uvedené v nájemní smlouvě pro komerční pronájem o více než deset procent, může to podle judikatury BGH představovat důvod pro snížení nájemného.
Je-li skutečná obchodní plocha menší, než bylo smluvně dohodnuto, poskytuje obchodní právo možnost snížení nájemného. Je však důležité zvážit, jak velká je odchylka. Pokud pronajatá obchodní plocha zaostává za dohodnutou velikostí v nájemní smlouvě o více než deset procent, může to odůvodnit snížení nájemného. U odchylek menších než deset procent musí nájemník podle judikatury Spolkového soudního dvora dokázat, že snížená velikost způsobuje omezení ve smluvním užití pronajaté věci, uvádí právnická kancelář MTR Legal, která radí v oblasti nemovitostí a obchodního nájmu.
V právním sporu před BGH byla velikost nájemní plochy v nájmu pro komerční účely uvedena s cca 300 čtverečními metry. Přestavbou se plocha zmenšila o zhruba deset procent. Nájemkyně, baletní škola, podala žalobu na zjištění, že může snížit hrubé nájemné o deset procent, protože kvůli zmenšení plochy může vyučovat méně žáků.
Žaloba nebyla úspěšná. OLG Mnichov potvrdil, že zmenšení nájemní plochy představuje vadu pronajaté věci, ale žalobkyně přesto nemá právo na snížení nájemného. Soud to odůvodnil tím, že při ploše menší než deset procent musela nájemkyně doložit, že vhodnost pronajaté věci pro smluvním se použití je skutečně omezena. Neuvedla však konkrétně, že menší plocha skutečně vedla ke ztrátám na tržbách.
BGH potvrdil v odvolacím řízení rozsudek OLG Mnichov. Nájemkyně pouze abstraktně tvrdila, že snížením plochy přišla o možné příjmy, aniž by to konkrétně dokládala. Karlsruheský soud dále uvedl, že snížení nájemného je však možné, pokud skutečná plocha zaostává za smluvně dohodnutou velikostí o více než deset procent. Pak se má za to, že smluvní využití pronajaté věci je skutečně výrazně omezeno.
V MTR Legal poskytují poradenství v právu nemovitostí a obchodním nájemním právu zkušení právníci.
Kontaktujte nás nyní .
