Pojem „způsob provedení“ u klauzulí o kosmetických opravách je příliš neurčitý. Díky tomu se celá klauzule stává přípustnou – také v obchodním nájemním právu, jak ukazuje rozsudek OLG Brandenburg.
I při komerčně užívaných prostorech často dochází k problémům v souvislosti s kosmetickými opravami. Nejde jen o to, kdo, ale i jak je má provádět. Obsahuje-li nájemní smlouva klauzuli, že při kosmetických opravách smí být odchýleno od dosavadního způsobu provedení pouze se souhlasem pronajímatele, je pojem způsobu provedení nejasný a celá klauzule je tak neplatná. To platí nejen pro soukromé prostory, ale také v obchodním nájemním právu, uvádí právnická firma MTR Legal poskytující poradenské služby v oblasti národního i mezinárodního realitního práva.
V řízení před OLG Brandenburg se jednalo o obchodní nájemní smlouvu. Ve smlouvě byla zakotvena klauzule, že nájemce smí při kosmetických opravách odchýlit od dosavadního způsobu provedení pouze se souhlasem pronajímatele.
Proti tomu se nájemce úspěšně bránil. Dosud existuje k takové smluvní klauzuli judikatura pouze u smluv o nájmu bytů. Přitom BGH objasnil, že taková formulářová klauzule, podle níž smí nájemce odchýlit od dosavadního způsobu provedení pouze se souhlasem pronajímatele, porušuje povinnost jasnosti podle § 305c odst. 2 BGB. Požadavek jasnosti je splněn pouze tehdy, pokud je pojem způsobu provedení jednoznačně definován, což se může týkat základní výbavy, specifického provedení detailů či obou těchto aspektů. To platí i v případě, že je souhlas vyžadován jen pro podstatné odchylky.
Tuto judikaturu BGH lze aplikovat na obchodní nájemní smlouvy, rozhodlo OLG Brandenburg rozsudkem ze dne 6. prosince 2022 (sp. zn.: 3 U 132/21). Obchodní nájemce je dokonce ještě více než soukromý nájemce bytu závislý na tom, aby mohl prostory přizpůsobit svým potřebám. Úprava obchodních prostor je často součástí obchodního konceptu, rozhodl OLG a prohlásil klauzuli za nepřípustnou.
V realitním právu zkušení právníci u MTR Legal poskytují poradenství v otázkách obchodního nájemního práva.
