V červnu 2024 hodnota otevřeného realitního fondu UniImmo Wohnen ZBI klesla o 17 procent a investoři přišli o hodně peněz. Nyní krajský soud ve Stuttgartu přiznal jedné investorce náhradu škody (sp. zn. 12 O 287/24), protože ji zprostředkující banka špatně poradila. Základ pro nároky na náhradu škody v německém právu vyplývá z různých zákonných a smluvních ustanovení, která definují podmínky pro vznik nároků na náhradu škody.
Investice do otevřených realitních fondů, jako je UniImmo Wohnen ZBI, jsou vždy spojeny s různými riziky. Patří mezi ně kolísání na trhu s nemovitostmi, ztráty hodnoty, neobsazenost nebo zvýšená potřeba renovace. V oblasti německého odpovědnostního práva se rozlišuje mezi smluvními a deliktními základy nároků, které každé samostatně upravují podmínky a právní důsledky pro nároky na náhradu škody. V rámci řádného poradenství o investování musí být investoři informováni o existujících rizicích, než učiní investiční rozhodnutí, uvádí advokátní kancelář MTR Legal právníci, která má velké zkušenosti v oblasti kapitálového trhu.
Přehled fondu
UniImmo: Deutschland je otevřený realitní fond, který se specializuje na investice do německých nemovitostí a účasti na realitních společnostech. Cílem fondu je generovat pravidelné výnosy prostřednictvím příjmů z nájemného a dosáhnout udržitelného růstu hodnoty pro investory. Investiční koncept fondu je určen pro ty, kteří sledují dlouhodobý investiční cíl a jsou ochotni nést s realitními investicemi spojená rizika.
Struktura fondu počítá s tím, že přibližně 54 % majetku fondu bude investováno do nemovitostí v Německu, zatímco přibližně 46 % připadá na jiné evropské země. Aby se zvýšila výkonnost, může fond financovat až 30 % hodnoty všech nabytých nemovitostí úvěry. Deriváty mohou být používány pouze k zajištění stávajících aktiv, což by mělo omezit riziko pro investory.
Jako otevřený realitní fond podléhá UniImmo: Deutschland přísným požadavkům německého práva, zejména občanského zákoníku (BGB). Paragrafy 280 a 281 BGB upravují podmínky pro nároky na náhradu škody při porušení povinností v rámci závazkového vztahu. Dojde-li k porušení povinnosti, například z důvodu chybného poradenství nebo nedostatečného informování, poškození investoři mohou uplatnit nárok na náhradu škody. Dlužník – obvykle poradce banky nebo zakladatel fondu – je pak povinen nahradit vzniklou škodu. To může být provedeno buď peněžní náhradou, nebo naturální restitucí.
Klíčové údaje o fondu jsou pro investory kdykoli transparentně dostupné. Typ cenného papíru UniImmo: Deutschland je fond, identifikační číslo cenného papíru (WKN) je 980550, ISIN je DE0009805507. Cenový graf fondu poskytuje přehled o vývoji majetku fondu a ukazuje také pravidelné výplaty investorům. Další informace o objemu fondu, počtu podílů, distribucích a dalších ukazatelích lze nalézt v prodejním prospektu a v klíčových informacech pro investory, které jsou k dispozici online.
V případě škody – například při porušení povinnosti z důvodu chybného poradenství nebo nedostatečného informování o rizicích – mohou poškození investoři uplatnit svůj nárok na náhradu škody přímo proti dlužníkovi. Podmínkou je, že jsou splněny zákonné požadavky § 280 BGB. Fond tak nabízí nejen možnost účastnit se německého trhu s nemovitostmi a profitovat z pravidelných výnosů, ale také podléhá jasným právním rámcům, které zajišťují ochranu investorů.
Se svou orientací na nemovitosti a účasti na realitních společnostech v Německu a Evropě nabízí UniImmo: Deutschland atraktivní možnost pro investory, kteří spoléhají na dlouhodobý růst hodnoty a stabilní výnosy. Zároveň je důležité být si vědom rizik a v případě škody znát a uplatnit svá práva – zejména nárok na náhradu škody.
Chybná rada bankou jako porušení povinnosti
Žalobkyně v řízení před Krajským soudem ve Stuttgartu byla podle vlastních slov zajištěná investorka, což mimo jiné online potvrdil Handelsblatt 15. května 2025. Vereinigte Volksbank Böblingen jí přesto doporučila mimo jiné účast na otevřeném realitním fondu UniImmo Wohnen ZBI. Že účast na otevřeném realitním fondu není v žádném případě bezpečná kapitálová investice, se ukázalo nejpozději v létě 2024, kdy došlo k dramatické ztrátě hodnoty a fond prakticky přes noc ztratil přibližně 800 milionů euro na hodnotě.
Investorka se proto cítila špatně poraděna bankou a uplatnila nároky na náhradu škody. Krajský soud ve Stuttgartu sdílel názor ženy. Jelikož banka porušila svou poradenskou povinnost, stala se odpovědnou za náhradu škody a musí žalobkyni vrátit investovaný kapitál, rozhodl soud. Rozsudek ještě není pravomocný a banka již oznámila, že se odvolá.
NS Norimberk-Fürth: Riziko nesprávně hodnoceno
Kromě rozsudku Krajského soudu ve Stuttgartu by měl investorům UniImmo Wohnen ZBI dodávat odvahu i rozsudek Krajského soudu Norimberk-Fürth z 21. února 2025 (sp. zn. 4 HK O 5879/24). Soud shledal, že riziko otevřeného realitního fondu bylo v základním informačním listu podceňováno a investoři tak byli klamáni ohledně skutečného rizika.
Rizikový indikátor byl u UniImmo Wohnen ZBI uveden jako 2 nebo 3. Hodnocení bylo příliš nízké, kritizovala spotřebitelská organizace Bádensko-Württemberska. Podle jejího názoru měl být fond hodnocen s vyšším rizikovým indikátorem 6.
Krajský soud Norimberk-Fürth vyslyšel žalobu na zdržení jednání a rozhodl, že hodnocení rizika ZBI neodpovídá zákonným požadavkům, protože neprobíhá měsíční přehodnocení nemovitostí a není použit vhodný benchmark. Pak musí být rizikový indikátor u kapitálových investic pro drobné investory, jako je otevřený realitní fond UniImmo Wohnen ZBI, uváděn jako 6.
Riziko jako klíčový faktor pro investory
Krajský soud Norimberk-Fürth dále uvedl, že hodnocení rizika je klíčovým faktorem pro spotřebitele a hlavně ovlivňuje jejich investiční rozhodnutí. Příliš nízká riziková třída klame investory ohledně jejich rizika a představuje přestupek proti zákonu proti nekalé soutěži (UWG). ZBI proto nesmí fond dále propagovat s příliš nízkou rizikovou třídou.
Rizikový indikátor se uvádí na škále od 1 do 7, přičemž 1 označuje nejnižší riziko a 7 nejvyšší. Spotřebiteli má být tak transparentně sděleno, jaké riziko s účastí na kapitálové investici podstupuje.
Taktéž rozsudek Krajského soudu Norimberk-Fürth ještě není pravomocný a správce fondu se již odvolal.
Nárok na náhradu škody investorů
Přesto rozsudky Krajského soudu Norimberk-Fürth a Krajského soudu ve Stuttgartu ukazují, že investoři nesmí být klamáni ohledně svého rizika při účasti na investičním přístupu. Nebyli-li řádně informováni o svých rizicích, mohou uplatnit nároky na náhradu škody. Nároky na náhradu škody tak mohou směřovat jak proti zakladateli fondu, tak proti investičním poradcům, pokud neprovedli řádné informování o rizicích.
MTR Legal Rechtsanwälte má velké zkušenosti v oblasti kapitálového trhu a radí investorům otevřeného realitního fondu UniImmo Wohnen ZBI.
Neváhejte kontaktovat nás!
