BGH zur Vorsatzanfechtung bei Sale-and-lease-back
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 – IX ZR 168/24 – zentrale Maßstäbe für die insolvenzrechtliche Anfechtung von Sale-and-lease-back-Geschäften konkretisiert. Im Mittelpunkt steht die Frage, wann bei einem entgeltlichen Verpflichtungsgeschäft mit einem nahestehenden Dritten ein Benachteiligungsvorsatz im Sinne von § 133 Abs. 1 InsO in Betracht kommt.
Nach der Entscheidung genügt es nicht, ein solches Geschäft allein danach zu beurteilen, ob Kaufpreis und Gegenleistung wertmäßig angemessen erscheinen. Vielmehr ist der gesamte wirtschaftliche Zusammenhang zu würdigen. Ein Sale-and-lease-back-Geschäft kann nach den Maßstäben des BGH auch dann gläubigerbenachteiligend und nach § 133 Abs. 1 InsO anfechtbar sein, wenn der Kaufpreis marktgerecht und die spätere Miete ortsüblich ist.
Sachverhalt: Verkauf und Rückanmietung von Betriebsgrundstücken
Beteiligungsverhältnisse und finanzielle Lage der Schuldnerin
Die Klägerin war bis zum 19.07.2019 mit 87,5 Prozent Mehrheitsgesellschafterin einer GmbH, über deren Vermögen später das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Ihre alleinige Muttergesellschaft war eine in China ansässige Gesellschaft. Diese hatte im Jahr 2018 befristete Patronatserklärungen zugunsten der späteren Schuldnerin über insgesamt 10 Mio. Euro abgegeben.
Ende 2018 zeichnete sich bei der Schuldnerin eine erhebliche finanzielle Krise ab. Der Geschäftsführer informierte die Klägerin mit E-Mail vom 30.01.2019 darüber, dass die Liquiditätssituation dramatisch sei und Zahlungsunfähigkeit eingetreten sei. Am 24.04.2019 schlossen die Klägerin und die Schuldnerin zudem einen Darlehensvertrag über 500.000 Euro.
Sale-and-lease-back-Geschäft im Mai 2019
Mit notariellem Kaufvertrag vom 09.05.2019 veräußerte die Schuldnerin ihre Betriebsgrundstücke im Rahmen eines Sale-and-lease-back-Geschäfts an die Klägerin. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 3,5 Mio. Euro. Die Klägerin zahlte 3 Mio. Euro; den restlichen Kaufpreis verrechnete sie mit ihrer Darlehensforderung.
Die Schuldnerin mietete die Grundstücke unmittelbar anschließend zurück. Der monatliche Mietzins belief sich auf rund 29.000 Euro. Außerdem veräußerte die Klägerin ihre Geschäftsanteile an der Schuldnerin zu einem Kaufpreis von jeweils 1 Euro hälftig an die Mitgesellschafter.
Verfahrensgang vor LG, OLG Frankfurt und BGH
Auf einen Antrag vom 05.06.2020 wurde am 01.09.2020 das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Schuldnerin eröffnet. Der Beklagte wurde zum Insolvenzverwalter bestellt. Die Klägerin verlangte von ihm Räumung und Herausgabe der Grundstücke.
Der Insolvenzverwalter nahm die Klägerin im Wege der Widerklage unter dem Gesichtspunkt der Insolvenzanfechtung auf Rückübertragung des Eigentums in Anspruch. Das Landgericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Die Berufung des Beklagten blieb vor dem OLG Frankfurt ohne Erfolg.
Der IX. Zivilsenat des BGH hob das für den Insolvenzverwalter nachteilige Urteil des OLG Frankfurt auf und verwies die Sache zurück. Auf Grundlage der bisherigen Feststellungen könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Insolvenzverwalter dem Herausgabeanspruch der Klägerin den Einwand unzulässiger Rechtsausübung nach § 242 BGB erfolgreich entgegenhalten könne.
Maßstab des § 133 Abs. 1 InsO
Rechtshandlung, Gläubigerbenachteiligung und Kenntnis
Nach § 133 Abs. 1 Satz 1 InsO ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit dem Vorsatz vorgenommen hat, seine Gläubiger zu benachteiligen, wenn der andere Teil diesen Vorsatz zur Zeit der Handlung kannte.
Der BGH sah sowohl im Abschluss des Grundstückskaufvertrags als auch in der Übertragung des Grundeigentums eine mittelbare Gläubigerbenachteiligung im Sinne von § 129 Abs. 1 InsO. Der gezahlte Kaufpreis war im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung verbraucht und stand deshalb nicht mehr zur Befriedigung der Gläubiger zur Verfügung.
Keine isolierte Betrachtung der Wertäquivalenz
Das Berufungsgericht hatte nach Auffassung des BGH rechtsfehlerhaft Grundsätze herangezogen, die für die Vorsatzanfechtung kongruenter Deckungen gelten. Es habe verkannt, dass die wertmäßige Gleichwertigkeit der in einem schuldrechtlichen Vertrag versprochenen Leistungen den Vertragsschluss nicht zu einer kongruenten Deckung macht.
Maßgeblich ist nach dem BGH der Zeitpunkt unmittelbar vor Annahme des Kaufangebots. Entgeltliche Verpflichtungsgeschäfte sind dabei nicht isoliert auf Leistung und Gegenleistung zu reduzieren, sondern in ihrem Gesamtzusammenhang zu beurteilen.
Benachteiligungsvorsatz beim entgeltlichen Verpflichtungsgeschäft
Ein Benachteiligungsvorsatz im Sinne von § 133 Abs. 1 InsO liegt vor, wenn der Schuldner die Benachteiligung seiner Gläubiger will oder als mutmaßliche Folge seines Handelns erkennt und billigt. Bei entgeltlichen Verpflichtungsgeschäften kann ein solcher Vorsatz nach der Entscheidung nur unter engen Voraussetzungen bejaht werden.
Neben Fällen einer Vermögensverschiebung kommt ein Benachteiligungsvorsatz regelmäßig nur in Betracht, wenn über den bloßen Leistungsaustausch hinaus besondere Umstände hinzutreten. Dazu gehören insbesondere:
- besondere Vorteile zugunsten des Vertragspartners,
- besondere Nachteile für die Befriedigungschancen der übrigen Gläubiger,
- wirtschaftliche Effekte, die bei isolierter Betrachtung von Kaufpreis und Gegenleistung nicht sichtbar werden.
Die bloße Wertäquivalenz von Leistung und Gegenleistung schließt eine Anfechtung daher nicht aus. Entscheidend ist, ob das Geschäft in seiner Gesamtauswirkung die Gläubigerbefriedigung beeinträchtigt und ob die weiteren Voraussetzungen des § 133 Abs. 1 InsO erfüllt sind.
Beanstandungen des BGH an der Entscheidung des OLG Frankfurt
Liquiditätsvorteil, Aufrechnung und steuerliche Folgen
Der BGH beanstandete, dass das Berufungsgericht die Auswirkungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts nicht hinreichend berücksichtigt habe. Es habe im Wesentlichen auf die Gleichwertigkeit der ausgetauschten Leistungen abgestellt.
Dabei blieb nach Auffassung des BGH unzureichend berücksichtigt, dass der Liquiditätsvorteil möglicherweise durch steuerliche Folgen gemindert war. Jedenfalls habe das Berufungsgericht nicht ausreichend in den Blick genommen, dass durch die Verrechnung des Restkaufpreises eine Aufrechnungslage zugunsten der Klägerin geschaffen wurde.
Patronatserklärungen der Muttergesellschaft
Nach der Entscheidung hätte außerdem geprüft werden müssen, welche Auswirkungen das Sale-and-lease-back-Geschäft auf die Patronatserklärungen der Muttergesellschaft hatte. Von Bedeutung war insbesondere, ob die Gestaltung zu einer mittelbaren Befreiung der Muttergesellschaft von Verpflichtungen aus den Patronatserklärungen führte.
Dieser Gesichtspunkt war für die Gesamtbetrachtung erheblich, weil ohne das Grundstücksgeschäft möglicherweise eine Inanspruchnahme aus den Patronatserklärungen im Raum stand. Der BGH hat damit betont, dass auch mittelbare wirtschaftliche Entlastungen nahestehender Dritter in die Würdigung einzubeziehen sein können.
Veräußerung der Geschäftsanteile für 1 Euro
Ferner hatte das Berufungsgericht nach Auffassung des BGH nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Klägerin ihre Geschäftsanteile an der Schuldnerin zu einem Kaufpreis von lediglich 1 Euro an die Minderheitsgesellschafter veräußerte. Der geringe Kaufpreis könne einen Hinweis darauf geben, welchen Wert die Beteiligten den Anteilen beimaßen.
Auch dieser Umstand war nicht isoliert zu bewerten, sondern im Rahmen der Gesamtwürdigung des Geschäfts und der damaligen wirtschaftlichen Situation der Schuldnerin zu berücksichtigen.
Zahlungseinstellung und Darlegung der Zahlungsunfähigkeit
Ein weiterer Schwerpunkt der Entscheidung betrifft die Zahlungseinstellung. Der BGH stellte klar, dass eine Zahlungseinstellung ein nach außen hervortretendes Verhalten des Schuldners voraussetzt. Rein interne Mitteilungen gegenüber Gesellschaftern oder Organen genügen hierfür nicht.
Die E-Mail des Geschäftsführers an die Mehrheitsgesellschafterin, in der von einer dramatischen Liquiditätssituation und eingetretener Zahlungsunfähigkeit die Rede war, reichte daher für sich genommen nicht aus, um eine Zahlungseinstellung anzunehmen. Der Senat knüpfte insoweit an seine Rechtsprechung zur Zahlungseinstellung und zum Benachteiligungsvorsatz an.
Grundsätzlich ist Zahlungsunfähigkeit durch eine geordnete Gegenüberstellung der fälligen Verbindlichkeiten und der liquiden Mittel darzulegen. Diese Liquiditätsbilanz ist nur entbehrlich, wenn eine Zahlungseinstellung nach § 17 Abs. 2 Satz 2 InsO die Vermutung der Zahlungsunfähigkeit auslöst.
Einordnung der Entscheidung
Das Urteil wird unter dem Kurztitel „Zahlungseinstellung und Benachteiligungsvorsatz beim Sale-and-lease-back“ geführt. Es knüpft an die Anfechtungsrechtsprechung des IX. Zivilsenats an, unter anderem an Entscheidungen zu den Aktenzeichen IX ZR 78/20, IX ZR 17/22 und IX ZR 146/11.
Der Volltext der Entscheidung ist seit dem Erscheinungsdatum 21.05.2026 in der Entscheidungsdatenbank des BGH als PDF abrufbar. Die Entscheidung wurde zudem in der NZI 19/2026 in der Beilage NZI-aktuell aufbereitet.
Für die insolvenzrechtliche Beurteilung von Sale-and-lease-back-Geschäften zeigt die Entscheidung, dass wirtschaftliche Gleichwertigkeit im Ausgangspunkt nicht genügt, um eine Vorsatzanfechtung auszuschließen. Maßgeblich bleibt die Gesamtwirkung des Geschäfts auf die Gläubigerbefriedigung, insbesondere bei Geschäften mit nahestehenden Personen oder Gesellschaften.
Häufige Fragen
Wann ist ein Sale-and-lease-back-Geschäft nach § 133 Abs. 1 InsO anfechtbar?
Ein Sale-and-lease-back-Geschäft kann nach § 133 Abs. 1 InsO anfechtbar sein, wenn der Schuldner mit Benachteiligungsvorsatz handelt und der andere Teil diesen Vorsatz kennt. Nach dem BGH kann dies auch bei marktgerechtem Kaufpreis und ortsüblicher Miete in Betracht kommen, wenn der Gesamtzusammenhang besondere Vorteile oder Nachteile für die Gläubigerbefriedigung erkennen lässt.
Was entschied der BGH am 21.05.2026 – IX ZR 168/24 zur Zahlungseinstellung?
Der BGH stellte klar, dass eine Zahlungseinstellung ein nach außen hervortretendes Verhalten des Schuldners voraussetzt. Eine interne E-Mail des Geschäftsführers an die Mehrheitsgesellschafterin genügte hierfür nicht.
Welche praktischen Folgen hat das BGH-Urteil IX ZR 168/24 für Unternehmen bei Sale-and-lease-back-Geschäften?
Für Unternehmen verdeutlicht die Entscheidung, dass bei Sale-and-lease-back-Geschäften in wirtschaftlicher Krise nicht allein Kaufpreis und Miete maßgeblich sind. In die Bewertung können auch Aufrechnungslagen, Patronatserklärungen, steuerliche Effekte und die Auswirkungen auf die Befriedigungschancen anderer Gläubiger einfließen.
Insolvenzrechtliche Beratung bei komplexen Gestaltungssachverhalten
Sale-and-lease-back-Geschäfte, Patronatserklärungen, konzerninterne Finanzierungen und Anfechtungsrisiken können im Insolvenzrecht eng miteinander verbunden sein. Gerade bei wirtschaftlich angespannten Gesellschaften kommt es auf eine präzise Einordnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhänge an. MTR Legal Rechtsanwälte unterstützt Unternehmen, Investoren und vermögende Privatpersonen bei Fragen zur insolvenzrechtlichen Bewertung solcher Sachverhalte; weitere Informationen finden Sie unter Rechtsberatung im Insolvenzrecht.
