Mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) hat der Bundesgerichtshof zur Auslegung der gesetzlichen Vorgaben über die Verteilung der Maklerprovision beim Erwerb eines Einfamilienhauses Stellung genommen. Im Mittelpunkt stand die Frage, unter welchen Voraussetzungen der in §§ 656c, 656d BGB verankerte Grundsatz der hälftigen Kostentragung zwischen Verkäufer und Käufer greift und welche Anforderungen an die vertragliche Ausgestaltung zu stellen sind.
Gesetzlicher Rahmen der Provisionsverteilung
Zielsetzung der Neuregelung
Die seit dem 23. Dezember 2020 geltenden Regelungen in §§ 656c und 656d BGB bezwecken, private Erwerber von Wohnimmobilien finanziell zu entlasten. Wird ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig, darf die vereinbarte Provision grundsätzlich nur zu gleichen Teilen von beiden Seiten getragen werden. Eine einseitige Abwälzung der gesamten Provision auf den Käufer soll dadurch verhindert werden.
Voraussetzung für die Anwendung der Vorschriften ist insbesondere, dass es sich um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses handelt und der Käufer als Verbraucher handelt.
Vertragskonstellationen im Streitfall
Dem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof lag eine Fallgestaltung zugrunde, in der der Makler mit beiden Parteien Vereinbarungen getroffen hatte. Streitentscheidend war, ob die konkrete Vertragsgestaltung den gesetzlichen Anforderungen an die hälftige Teilung der Maklerprovision genügte oder ob die Vereinbarungen zu einer faktischen Mehrbelastung einer Partei führten.
Dabei kam es maßgeblich auf die Auslegung der abgeschlossenen Maklerverträge sowie auf die Frage an, ob eine wirtschaftlich gleichwertige Beteiligung beider Parteien vorlag.
Kernaussagen des Bundesgerichtshofs
Anforderungen an die hälftige Teilung
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz nicht lediglich formal zu beachten ist. Entscheidend ist vielmehr, dass Verkäufer und Käufer im Ergebnis in gleichem Umfang zur Zahlung verpflichtet sind. Vertragsgestaltungen, die zwar nominell eine hälftige Provision vorsehen, tatsächlich jedoch zu einer abweichenden Belastung führen, sind mit dem Schutzzweck der §§ 656c, 656d BGB nicht vereinbar.
Das Gericht betonte, dass die gesetzliche Regelung zwingenden Charakter hat, soweit ihre Voraussetzungen vorliegen. Abweichungen zulasten des Verbrauchers sind danach grundsätzlich ausgeschlossen.
Reichweite der gesetzlichen Vorgaben
Zugleich hob der Bundesgerichtshof hervor, dass die Vorschriften nur unter den im Gesetz genannten Bedingungen Anwendung finden. Maßgeblich ist insbesondere, dass der Käufer als Verbraucher handelt und Gegenstand des Kaufvertrags ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung ist. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, greift der Halbteilungsgrundsatz nicht ein.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass es auf eine sorgfältige Prüfung der jeweiligen Vertragskonstellation ankommt. Nicht jede Maklervereinbarung im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf unterfällt automatisch den speziellen Verbraucherschutzvorschriften.
Bedeutung für die Praxis
Auswirkungen auf Maklerverträge
Makler und Vertragsparteien sind gehalten, die gesetzlichen Vorgaben bei der Gestaltung ihrer Vereinbarungen strikt zu beachten. Eine lediglich formale Aufteilung der Provision genügt nicht, wenn wirtschaftlich eine andere Verteilung erreicht wird. Maßgeblich ist die tatsächliche Belastung beider Seiten.
Die Entscheidung unterstreicht zudem, dass die Gerichte die Vereinbarungen einer inhaltlichen Kontrolle unterziehen und nicht allein auf die Bezeichnung oder äußere Struktur der Verträge abstellen.
Relevanz für Käufer und Verkäufer
Für private Käufer von Einfamilienhäusern bestätigt das Urteil die Schutzfunktion der gesetzlichen Regelungen. Verkäufer wiederum müssen berücksichtigen, dass eine vollständige Überwälzung der Provision auf den Käufer in den gesetzlich erfassten Fällen nicht zulässig ist.
Die Entscheidung schafft damit weitere Klarheit zur praktischen Anwendung der seit 2020 geltenden Vorschriften und konkretisiert deren Reichweite im Hinblick auf unterschiedliche Vertragsgestaltungen.
Gerade bei komplexeren Vertragsstrukturen oder grenzüberschreitenden Sachverhalten kann eine präzise rechtliche Einordnung von entscheidender Bedeutung sein. MTR Legal unterstützt Mandanten in diesem Zusammenhang im Rahmen der Rechtsberatung im Immobilienrecht bei der Analyse und Bewertung entsprechender Konstellationen.
