Клаузата е валидна само при действително въздействие
В търговските договори за наем може да се договори клаузата за конкурентна защита. Обаче, намаляване на наема поради нарушение на конкурентната клауза изисква, че действително е налице нарушение. Това ясно изясни ОЛГ Дюселдорф с присъда от 12 септември 2023 г. (Аз.: I-24 U 47/22).
По принцип наемодателят е задължен съгласно § 535 BGB да предаде наемната вещ на наемателя в състояние, подходящо за договореното ползване. От тази законова разпоредба вече може да се извлече конкурентната защита за наемателя. В търговския договор за наем обаче може също така изрично да бъде уговорена конкурентната клауза. Такава разпоредба защитава наемателя от това директен конкурент да се установи в същата сграда, както обяснява адвокатската кантора MTR Legal Rechtsanwälte, която също така консултира в областта на имотите. Въпреки това, според решението на ОЛГ Дюселдорф, такава конкурентна клауза се прилага само когато действително има наличие на нарушение.
Конкурентна защита уговорена в договора за наем
В процеса пред ОЛГ Дюселдорф страните през 2010 г. бяха сключили търговски договор за наем. Наемателят искаше да създаде практика по физиотерапия в наетите помещения с площ от около 650 квадратни метра. В търговския договор за наем беше заложена клауза, според която помещения няма да се отдават на лица или фирми, които конкурират бизнеса на практиката по физиотерапия. Наемодателят се задължи на терена да не отдава на лица или предприемачи помещения или да допуска ползване, което пряко конкурира с бизнес сферата на наемателя. Буквално в договора се казва: „Така експлоатацията на нова сходна практика по физиотерапия не е допустима.“Седем години по-късно наемодателката отдаде на терена помещения за практика на лечителка с фокус върху американска хиропрактика. Наемателят на практиката по физиотерапия видя в това нарушение на конкурентната клауза и намали наема с 25 процента. По този начин наемодателката заведе дело за пълно изплащане на наема. Тя аргументира, че уговорената конкурентна клауза обхваща само защита от „пряка конкуренция“. Практиката на лечителката не попада в тази категория.
Наемодателката има право на пълна изплата на наема
Окръжният съд в Клеве отхвърли жалбата на наемодателката. В апелативното производство пред ОЛГ Дюселдорф наемодателката постигна успех с жалбата си. Съдът установи, че не е налице нарушение на конкурентната клауза. Окръжния съд беше приложил обхвата на конкурентната клауза твърде широко, заяви ОЛГ. Клаузата не обхваща защитата от практиката на лечителя с фокус върху американска хиропрактика. Но дори и това да беше истина, наличието на незначително нарушение, което не е основание за намаляване на наема, съдът подчерта.
Наемните страни основно са свободни да уговорят пълна конкурентна защита, обхващаща и неподходящи за бранша бизнеси. Това обаче не е в случая, обясни ОЛГ Дюселдорф. В клаузата изрично се набляга на защита от „пряка“ конкуренция. По този начин конкурентната защита е конкретно описана и забраната за отдаване на помещения на трети лица се ограничава до нова сходна практика по физиотерапия, поясни съдът. Лечителката обаче не управлява практика по физиотерапия и няма физиотерапевтично образование. Става дума за значително различни професии, според ОЛГ. Ако и по-малки припокривания с физиотерапевтичните услуги на наемателката трябваше да бъдат обхванати от конкурентната защита, те трябваше да бъдат конкретно назовани.
Не е установено значително въздействие върху ползването на наеманите помещения, така че наемодателката има право на пълно изплащане на наема, реши ОЛГ.
Оформяне на договорите, съответстващо на правната сигурност
Клаузата за конкурентна защита трябваше да бъде далеч по-подробна, ако трябваше да предотврати заселването на лечителка или други практики.
MTR Legal Rechtsanwälte консултира при сигурното съставяне на търговски договор за наем и други теми в имотното право.
Не се колебайте да се свържете с нас!
