Договор за продажба чрез договорка за укриване на данъци не е недействителен – BGH V ZR 115/22
Въпреки такова наречена договорка за черни пари, договор за покупка на недвижим имот не трябва да бъде недействителен. Това е решено от BGH с решение от 15 март 2024 (Аз.: V ZR 115/22). Това е възможно, ако основната цел на договора за покупко-продажба не е укриване на данъци, а покупката или продажбата на имота.
При сделки с недвижими имоти често се разменят големи суми пари. Освен това и данъчната служба иска да печели от това. Тогава изкушението може да бъде голямо да се „спести“ поне от данъците и в нотариалния договор да се посочи по-ниска покупна цена, отколкото е договорена и платена. Това обаче не се препоръчва. Защото, от една страна, това води до укриване на данъци, така че страните по договора могат да бъдат подведени под наказателна отговорност и, от друга страна, договорът за покупко-продажба може да бъде недействителен, според икономическата кантора MTR Legal Rechtsanwälte, която съветва, например, в областта на правото на недвижимите имоти.
Грешна посочена покупна цена в нотариалния договор
Обаче договорът за покупка може да остане валиден въпреки договорката за черни пари, както показва решението на Федералния върховен съд от 15 март 2024 г. В случай, върху който се базира, страните са се договорили за покупна цена от 150 000 евро за имота, но в нотариалния договор са записали само 120 000 евро като покупна цена. Непосочените 30 000 евро купувачът вече беше платил на продавача в брой преди нотариалния акт.
Продавачът по-късно призна по време на самопоказание намаляването на данъка за недвижимия имот. Впоследствие между продавача и купувача се постави въпросът за валидността на договора за покупка и неговото прекратяване.
BGH: Договорът за покупка е валиден
Случаят в крайна сметка се озова пред BGH. Съдиите в Карлсруе първоначално установиха, че нотариално завереният договор за покупко-продажба поради целенасочената фалшива посочена покупна цена представлява фиктивна сделка, която по § 117 абз. 1 BGB е недействителна. Въпреки това, скритата сделка, а именно устно сключеният договор за покупка на имот на по-висока цена, е валидна. Липсата на форма беше излекувана чрез прехвърлителния акт и записването на купувача в имотния регистър. С това купувачът стана собственик на имотите. Това би било различно само ако договорът за покупко-продажба беше недействителен.
Но това не е така, казва BGH. Защото договорката за черни пари не води чрез нарушение на законово забранен акт директно до недействителност на целия договор за покупка. Ако при нотариален акт на договор за покупка на имот се посочи по-ниска покупна цена от устно договорената с цел укриване на данъци, има така наречена договорка за черни пари. В резултат на това договорът за покупка обаче не е недействителен. Договорът за покупка е недействителен само ако намерението за укриване на данъци е единствената или основната цел на договора за покупка. Това обаче обикновено не е така, когато покупката или продажбата на имота е сериозно желана. Договор, който включва данъчно укриване, е недействителен само ако данъчното укриване представлява основната цел на договора, обясняват още съдиите в Карлсруе.
Разграничаване от договорки за черни пари при договори за услуги
При това те ясно разграничиха своята правна практика за договори за продажба на недвижими имоти и земя от правната практика за договорки за черни пари при договори за услуги. Договорки в договори за услуги, които водят до неизпълнение на данъчните задължения от страна на договорната страна, могат съгласно Закона за борба с нелегалната работа да доведат до недействителност на целия договор. Тези разпоредби обаче не са преносими върху договорки за черни пари в рамките на договори за продажба на имоти, казва BGH.
Тук договорката за посочване на фалшива покупна цена е юридически нещо осъдително. Обаче това влияе върху целия договор само ако забраненото укриване на данъци представлява предвидена основна цел на договора, уточни BGH. Следователно договорът за покупка в настоящия случай не е недействителен поради договорката за черни пари. Тук трансакцията за имот е сериозно желана. Желанието за сериозен обмен на стойност се доказва чрез сключването на договора за покупка и неговото изпълнение, заявява BGH. Дори ако самата договорка за черни пари е недействителна, това не води до недействителност на целия договор.
MTR Legal Rechtsanwälte ви придружава при сделки с недвижими имоти и ви съветва по други теми от правото на недвижими имоти.
Свържете се с нас !
