При едностранно прекратяване на търговски наемен договор поради недостатъци на наетите помещения, е необходимо предварително предупреждение. Това потвърди Висшият съд на Бранденбург (дело № 3 U 82/19).
Безсрочните търговски наемни договори могат да бъдат прекратени по обичайния ред. Ако страните не са определили договорно срок за предизвестие, прилага се законният срок за предизвестие от шест месеца съгласно § 580a BGB. При определени условия, търговският наемен договор може да бъде прекратен и извънредно. Важно основание за извънредно прекратяване от наемателя може да бъде например многократното възникване на дефекти на наетата вещ. В повечето случаи обаче е необходимо предварително предупреждение, за да бъде извънредното прекратяване валидно, обяснява кантората MTR Rechtsanwälte.
Това показва и решение на Висшият съд на Бранденбург от 7 юли 2020 г. (дело № 3 U 82/19). Тук наемателката е прекратила извънредно и незабавно търговския си наемен договор поради многократно възникнали дефекти на наетата вещ. В помещенията са се появили седем случая на водни проби в течение на около дванадесет години. Наемодателите всеки път са реагирали на щетите с ремонти и почистващи работи.
Тъй като очевидно недостатъкът все още не е бил отстранен, наемателката реагирала на следващото проникване на вода с незабавно прекратяване на наемния договор. Предварително предупреждение тя спестила.
Наемодателите не признали незабавното прекратяване и настояли за плащане на дължимия наем. С успех. Както съдът в Котбус, така и Висшият съд на Бранденбург при обжалването решиха, че незабавното прекратяване е невалидно, тъй като липсва предварително предупреждение.
Дори воднитe щети да са се появили често, предупреждението не е било ненужно. Не може да се приеме, че то няма да е успешно, заявява Висшият съд. Защото наемодателите преди всеки път са реагирали на съобщение за щета с ремонти. Следователно те не са отказали окончателно отстраняването на дефектите, продължава съдът. Освен това обхватът и въздействието на щетите не са били толкова значителни, че наемателката не била принудена да изчака още малко – поне за кратко – след поставяне на срок.
При въпроси свързани с търговското наемно право, опитни адвокати могат да консултират.
