Липса на форма на споразумение за авансово плащане и нищожност на договор за покупка – BGH, V ZR 8/23
Липса на форма при споразумение за авансово плащане не означава непременно, че договора за покупка на недвижим имот е изцяло нищожен. Ако купувачът може да докаже вече извършено авансово плащане по покупната цена, презумпцията за цялостна нищожност отпада. Това е постановил Върховният съд на Германия с решение от 14 юни 2024 г. (Az.: V ZR 8/23).
При сделки с недвижими имоти е препоръчително всеки процес да бъде документиран точно. Това важи разбира се и за всяка извършена и авансова плащане. Защото грешки в формата могат да доведат до нищожност на целия договор за покупка, така съветва икономическата кантора MTR Legal Rechtsanwälte, която консултира и по въпроси на имотното право.
Презумпция за нищожност може да бъде опровергана
Върховният съд на Германия ясно изясни, че презумпцията за нищожност на целия договор за покупка може да бъде опровергана, ако купувачът може да докаже авансовото плащане. Достатъчно е да го докаже без съмнение от негова гледна точка. Разписка от продавача за плащането не е задължително необходима.
В основния случай, починалият вече баща на ответницата продал своя дял от собственост през март 2017 г. на GmbH за 40,000 евро. Управителят на GmbH разпоредил плащания към купувача през април и май 2017 г. на обща стойност 80,000 евро. Като причина за плащането било посочено „975/23.3.2017” или „Остатъчно плащане 975/23.3.2017”. През ноември 2018 г. починалият баща и управителят на GmbH сключили нотариален договор за покупка на другия дял от собствеността. Покупната цена отново била 40,000 евро. GmbH след това прехвърлила придобития дял от собствеността на своя управител.
Споразумение за авансово плащане не е нотариално заверено
Относно прехвърлянето на втория дял от собствеността към купувача възникнал спор между страните. Ключов момент бил авансовото плащане от 40,000 евро. Ищецът твърдял, че имало устно споразумение между страните относно това авансово плащане за покупката на втория дял. Обаче, няма нотариална заверка на това споразумение. Това не било достатъчно за OLG Hamm. Те обяснили, че това представлява споразумение за авансово плащане, което изисква нотариално заверяване. Тъй като заверка не е била извършена, споразумението е нищожно. Това води съгласно § 139 BGB до това, че целият договор за покупка е нищожен, решило OLG Hamm.
Ищецът не може да докаже авансовото плащане, защото договорът за покупка не съдържа за това никакви указания и при преводите се касае за едностранни действия от страна на ищеца, а не за разписки от продавача, обясни OLG.
BGH: Договорът за покупка не трябва да е изцяло нищожен
Върховният съд на Германия в ревизионния процес обаче стигнал до различно мнение. Искът на ищеца може да произтича от сключения през ноември 2018 г. договор за покупка на втория дял от собствеността. От досегашните констатации на OLG не следва, че договорът за покупка е изцяло нищожен, заявили съдиите в Карлсруе.
BGH потвърдил, че споразумение за авансово плащане трябва да бъде нотариално заверено. Това произтича преди всичко от това, че към момента на авансовото плащане не съществува искане за покупната цена. Затова без съответното споразумение авансовото плащане вече няма как да доведе до частично изпълнение на задължение за покупна цена. Затова споразумение за авансово плащане подлежи на нотариално заверяване и без заверка е нищожно. Това обаче не означава задължително, че и самият договор за покупка е изцяло нищожен, уточнил BGH.
Купувачът трябва да докаже авансовото плащане
Въпреки че нищожността съгласно § 139 BGB се предполага. Тази презумпция обаче може да бъде опровергана при наличието на особени обстоятелства, обяснил BGH по-нататък. Това е възможно тук. Според утвърдената правна практика на BGH презумпцията се опровергава, ако купувачът може да докаже авансовото плащане по покупната цена. Решаващо е доказателството за плащането, заявили съдиите в Карлсруе.
Ако купувачът може да докаже плащането, заключението е оправдано, че страните биха сключили споразумение върху заверената част от покупката на имота и без споразумението за авансово плащане. Това е още по-вероятно, ако продавачът е издал разписка за плащането. Това обаче не е условие. Важно е, че купувачът може да докаже плащането без съмнение от своята гледна точка, пояснил BGH и върнал случая на OLG Hamm за ново разглеждане. Това сега трябва да реши отново дали ищецът е опровергал презумпцията за цялостната нищожност на договора за покупка.
MTR Legal Rechtsanwälte консултира при сделки с недвижими имоти и други теми, свързани с имотно право.
Моля, свържете се с нас !
