Поддръжка и ремонт на търговски наеми
Т.нар. клаузата за покрив и стени винаги създава проблеми в търговското наемно право. Адвокат по недвижими имоти е правилният контакт при правни спорове.
Кой трябва да поддържа наеманото имущество? Това е често срещан спор не само при частни наемни отношения, но и в търговското наемно право между наематели и наемодатели, казва правната кантора MTR Legal Rechtsanwälte, която се фокусира върху консултации в областта на недвижимите имоти.
Ако в договора за наем не е предвидено друго, случаят е ясен. Според § 535 от Германския граждански кодекс (BGB), наемодателят е длъжен да предостави на наемателя наематия обект в състояние, подходящо за договаряне на употреба, и да го поддържа в това състояние през времетраенето на наема.
Клауза за поддръжка на наеманото имущество
На практика обаче, това често изглежда различно и също и наемателите биват ангажирани с поддръжка чрез съответни клаузи в договора за наем. В частния договор за наем това често се случва чрез клаузи за малки и козметични ремонти, докато в търговския договор за наем обикновено се заложи т.нар. клауза за покрив и стени.
Тази клауза често е формулирана така, че наемодателят поема само поддръжката на покрив и стени на наемания обект, а наемателят носи отговорност за всички останали мерки по външната и вътрешната поддръжка и ремонт на наеманото имущество. Това означава, че търговският наемател може да бъде задължен с поддръжка в значително по-голям обем в сравнение с частен наемател. Причината за това е, че търговският наемател се счита за по-малко нуждаещ се от защита в сравнение с частно лице.
Ремонтни работи на покрив, носещи елементи и фасада
Под поддръжка се разбират мерки, които са необходими за запазване на определеното използване на наетото имущество. Тогава се премахват следи от износване и дефекти. Това може да включва например свежо боядисване. Под ремонтите попадат и ремонтни работи, които са необходими например на покрива.
Какви работи по поддръжка и ремонт обхваща понятието покрив и стени не е точно дефинирано. В съдебната практика обаче все повече се приема, че се имат предвид покривът, носещите части на сградата и външната фасада. Тогава, необходимите работи трябва да бъдат поети от наемодателя, докато наемателят е отговорен за всички останали мерки. Доколко стигат неговите задължения може да бъде определено в търговския договор за наем. Границите там често са плавни, което редовно води до правни спорове между наемател и наемодател. Тогава трябва да се задейства адвокат по недвижими имоти.
Тесни граници при формулярния договор за наем
Трябва да се обърне внимание, че в индивидуалния наемен договор между страните може да се договорят по-широки разпоредби в сравнение с формулярния наемен договор. Според § 307 BGB е неуместна договорна клауза, ако тя неоправдано обременява контрагента на използвача на клаузата. Следователно в формулярния наемен договор задълженията по поддръжка и ремонт могат да бъдат прехвърлени на наемателя само дотолкова, доколкото се отнасят за повреди, които са свързани с употребата на наетото имущество и попадат в рисковата сфера на наемателя.
MTR Legal Rechtsanwälte консултират относно договорни клаузи в търговското наемно право и други теми на недвижимото имущество.
Свържете се с адвокат по недвижими имоти.
