Постановление на Висшия съд в Дрезден от 27.02.2024 г. – дело № 5 U 2077/23
При търговските наемни договори трябва да се внимава за спазването на формалните изисквания. Така например нарушение на изискването за писмена форма може да доведе до това, че уговорените срокове не са валидни. Това може да доведе до невалидност на договорените срокове за прекратяване и затова търговският наемен договор може да се прекрати редовно в рамките на законовите срокове. Това показва едно постановление на Висшия съд в Дрезден от 27 февруари 2024 г. (дело №: 5 U 2077/23).
Търговското наемно право се различава по основни точки от жилищното наемно право. При търговския наемен договор е валидна широко ограниченията на договорната свобода. Затова е още по-важно всички съществени договорености да бъдат писмено закрепени в наемния договор. Важни точки са особено продължителността на наемния договор за търговски помещения, както и сроковете за прекратяване при договори, сключени за неопределено време, ако те се различават от законовите разпоредби. Ако тези срокове за прекратяване не са писмено уговорени, те могат да бъдат невалидни, посочва адвокатската кантора MTR Legal, която консултира в т.ч. и в областта на търговското наемно право.
Срокове за прекратяване без писмена договореност са невалидни
Следствието от липсата на писмена договореност за невалидността на сроковете за прекратяване в търговско наемно отношение е видно в решението на Висшия съд в Дрезден от 27.02.2024 г.
В основаното дело наемателят беше сключил наемен договор за офис помещения с дружество с ограничена отговорност (GbR). Страните се договориха наемният договор да бъде за срок от три години и автоматично да се удължава с по една година, ако една от страните не възрази на удължаването на наемното отношение най-късно три месеца преди изтичането на срока. Наемният договор беше подписан от наемателя и от един акционер на дружеството GbR, което отдаваше търговските помещения под наем. Основният проблем беше, че липсваше подписът на втория акционер на дружеството GbR под наемния договор.
Имота сменя собственик
Това се превърна в проблем, когато имотът под наем смени собственика си. С това купувачът влезе като наемодател в наемния договор. Той заяви, че възразява срещу удължаването на наемното отношение и го прекрати в съответствие със сроковете. Новият наемодател аргументира, че прекратяването е възможно, тъй като първоначалният наемен договор не спазва изискването за писмена форма и затова важи законовият срок за прекратяване. Той изискваше от наемателите освобождаване на търговските помещения.
Сроковете за прекратяване не са валидно договорени
Спорът стигна до Окръжния съд в Лайпциг. Той реши, че обвинените наематели са задължени да освободят и предадат търговските наемни помещения. Това решение потвърди Висшият съд в Дрезден при обжалването.
Висшият съд посочи като причина, че за спазването на законовата писмена форма е необходимо основните договорни условия, към които главно спадат предметът на наема, размерът на наемната цена и продължителността на наемното отношение, да се извличат от договора. Това в случая не беше така. Защото когато една страна е представена от няколко лица, както в настоящия случай дружеството GbR от своите два акционера, е необходимо наемният договор да бъде подписан от всички упълномощени лица. Изключително писмената форма може да се спази, ако само едно упълномощено лице подпише наемния договор и със подписа си едновременно заяви, че подписва и от името на всички останали упълномощени лица, чиито подписи липсват. Такова заявление тук липсва, така заключи Висшият съд в Дрезден.
Наемателите и наемодателите трябва да внимават с писмената форма
Последицата от нарушението на необходимата писмена форма е, че наемното отношение е сключено за неопределено време. Това прави договорения срок за прекратяване невалиден, ако той е по-дълъг от законовия срок за прекратяване, уточни Висшият съд в Дрезден. В настоящия случай клаузата за удължаване в наемния договор фактически води до удължаване на законовия срок за прекратяване, защото прекратяването може да се извърши само три месеца преди годишното изтичане на договора. Затова съответната клауза е невалидна и прекратяването е извършено законно, реши Висшият съд в Дрезден.
Това решение показва, че както наемателите, така и наемодателите при търговските наемни договори трябва задължително да спазват изискването за писмена форма, тъй като нарушението му може да засегне негативно една от страните.
MTR Legal разполага с дългогодишен опит в имущественото право и консултира също и в търговското наемно право.
С удоволствие поддържайте контакт с нас!
