Наемателят може да прекрати срочния договор за наем на бизнес помещение без предизвестие по основателни причини. Грешно изчисление на експлоатационните разходи може да се счита за основателна причина според решението на BGH (Az.: XII ZR 11/20).
Както наемателите, така и наемодателите могат да прекратят срочния договор за наем по основателна причина без предизвестие, ако продължаването на договора за наем е обективно неприемливо за една от страните, обяснява правната кантора MTR Rechtsanwälte.
В делото пред BGH наемателят беше наел магазин в търговски център. Тъй като предаването на пожарната аларма не функционираше правилно, наемодателят трябваше да наеме допълнителни пожарни пазачи. Той прехвърли тези разходи в експлоатационните разходи заедно с разходите за обзавеждане на зона за храна. Наемателят възрази и прекрати договора за наем поради неправилното изчисление на експлоатационните разходи.
Областният съд в Берлин счита, че прекратяването обаче е невалидно. Наемодателят неправилно е прехвърлил разходите за обзавеждането на зоната за храна и за пожарната охрана върху наемателя. Въпреки че тази грешка е била очевидна и наемателят е бил ощетен със сума от седемцифрено число, това не е достатъчно като причина за прекратяване без предизвестие, заяви KG Berlin. Наемателят не е доказал, че наемодателят е действал с умисъл или с цел измама.
С решение от 6 октомври 2021 г. обаче BGH вижда нещата по различен начин и отмени решението на Областния съд в Берлин. Основателна причина за извънредно прекратяване без предизвестие е налице, когато предвид всички обстоятелства на конкретния случай, особено вината на страните по договора, и при претегляне на взаимните интереси, продължаването на договора за наем не може да се очаква от наемането и дори само до изтичането на срока на предизвестието или до другото прекратяване на договора за наем. Престъпленията, увреждащи наемателя, представляват такава основателна причина, заяви BGH.
Нечестностите на наемодателя, напр. чрез умишлени неправилни изчисления на експлоатационните разходи, могат да оправдаят незабавно прекратяване от страна на наемателя, направиха ясно съдиите в Карлсруе. Това важи особено когато наемодателят продължава неразумно да настоява на неправилната си изчисление, след като бъде уведомен за тях от наемателя, така казва BGH.
Опитни адвокати в областта на търговското право могат да предоставят консултация.
