Решение на Федералния финансов съд относно освобождаването от данъци заради самоизползване, Ref.: IX R 14/22
Ако между покупката и продажбата на недвижим имот са по-малко от десет години, печалбата от продажбата подлежи на данъчно облагане. Изключение прави самоизползването. Тогава освобождаването от данъци при продажба в рамките на десетгодишния спекулативен период е възможно. Продажбата на отделен парцел градина преди изтичането на спекулативния период обаче не е освободена от данъчно облагане. Това е решено от Федералния финансов съд с решение от 26 септември 2023 г. (Ref.: IX R 14/22).
Ако недвижим имот се купи и продаде в рамките на десет години, това е т.нар. частна продажба. Печалбата от такава сделка по принцип е облагаема и подлежи на данък върху доходите. Изключение от данъчното облагане може да бъде само в случай на самоизползване на имота от данъкоплатеца, според икономическата кантора MTR Legal Rechtsanwälte, която консултира и по данъчните въпроси.
Няма освобождаване от данъци при отделени парцели градина
Такова изключение обаче не съществува, ако парцел градина е отделен и продаден. Това подчерта Федералния финансов съд (BFH) с решението си от 26 септември 2023 г.
В подлежащия на разглеждане случай, данъкоплатците са закупили имот със стара селскостопанска сграда през 2014 г. В сградата са живели данъкоплатците. Към нея се е включвало и около 4 000 квадратни метра парцел, който е бил използван като градина. По-късно те отделят около 1 000 квадратни метра от градината и го продават през 2019 г.
За продажбата на част от имота данъкоплатците не са направили никакви данни в данъчната си декларация за приходите. Данъчната служба обаче е определила приходите от продажбата и ги е обложила с данък според Закона за данъка върху доходите с решение за 2021 г.
BFH отхвърля жалбата
Данъкоплатците протестираха срещу това. Продажбата на част от имота не отговаря на условията за частна продажба, и във всеки случай печалбата от продажбата заради използването за собствени жилищни цели не подлежи на данък.
Жалбата обаче остана неуспешна в последна инстанция пред Федералния финансов съд. Финансовите съдии в Мюнхен решиха, че от продажбата на имота са възникнали други доходи от частна продажба, които подлежат на облагане.
Ако между придобиването и продажбата на имота са изминали по-малко от десет години, възникват други доходи от частна продажба. Според § 23 от Закона за данъци върху доходите (EStG) промените в стойността на даден актив за периода до десет години в частната собственост на данъкоплатеца подлежат на данък върху доходите. Достатъчно е икономическо частично съвпадение, според BFH.
Други доходи от частна продажба
Икономическо частично съвпадение може да възникне, когато актив е придобит, но само отчасти бъде продаден. Икономическата идентичност на разделен актив се запазва в части, ако разделението може да бъде извършено без значителни технически мерки и взаимно надмяна на предишния актив в части продължава. Това е например в случай на разпределение на имоти, каза BFH.
Следователно, данъчната служба и данъчният съд на Долна Саксония правилно са приели в настоящия случай други доходи от частна продажба. Защото продаденото не застроено частично имот не представлява качествено различен актив. Дори и ако след продажбата парцелите са с различни размери, те иначе не се различават по своята същност, функция и стойност, обясни BFH.
Използване за жилищни нужди само при застроен парцел
Печалбата от продажбата не може да бъде освободена от облагане заради собственото използване за жилищни нужди, изясниха съдиите в Мюнхен по-нататък. Изключения от данъчното облагане са възможни само ако имотът между придобиването и продажбата е използван изключително за собствени жилищни нужди или в годината на продажбата и двете предишни години е използван за собствени жилищни нужди. Това изисква имотът да бъде обитаван от данъкоплатеца за дълго време. Това обаче не е случаят с не застроен парцел. Само за парцела с жилищната сграда може да има освобождаване от данъци, но не и за не застроения парцел. Това важи и ако първоначално като градина използвано частично парцел е отделено и продадено, установи BFH.
MTR Legal Rechtsanwälte консултира в данъчни спорове с данъчни органи и други теми, свързани с данъчното право.
Обръщайте се свържете се с нас.
