BFH stärkt Anforderungen an die Würdigung von Grundstücksgutachten
Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 4. August 2026 entschieden, dass ein Finanzgericht ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 2 BewG nicht allein deshalb pauschal zurückweisen darf, weil bei einer späteren Veräußerung ein höherer Kaufpreis erzielt wurde. Eine solche Vorgehensweise verletzt nach Auffassung des BFH die Pflicht des Finanzgerichts zur Sachverhaltsaufklärung nach § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO sowie zur Berücksichtigung des Gesamtergebnisses des Verfahrens nach § 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO.
Der Beschluss erging im Verfahren II B 87/25. Die Entscheidung wurde am 1. Oktober 2026 veröffentlicht. Sie betrifft die Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaftsteuer und die Frage, unter welchen Voraussetzungen Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen können.
Ausgangspunkt: Bewertung zweier gemischt genutzter Grundstücke
Nachlass mit zwei wirtschaftlichen Einheiten
Der Kläger war Erbe eines im Mai 2020 verstorbenen Erblassers. Zum Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke. Im Rahmen der Bedarfsbewertung reichte der Kläger beim Finanzamt neben den Feststellungserklärungen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein.
Diese Gutachten sollten den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG führen. Der Sachverständige ermittelte zum Bewertungsstichtag im Ertragswertverfahren folgende Werte:
- Grundstück 1: 210.000 Euro
- Grundstück 2: 305.000 Euro
Im Februar 2021 veräußerte der Kläger den Grundbesitz mit notariellem Kaufvertrag zu einem Gesamtkaufpreis von 900.000 Euro. Nach dem Kaufvertrag entfielen hiervon 380.000 Euro auf Grundstück 1 und 520.000 Euro auf Grundstück 2.
Finanzamt setzte höhere Werte fest
Das Finanzamt ermittelte auf Grundlage der eingereichten Feststellungserklärungen ebenfalls im Ertragswertverfahren die Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaftsteuer. Es stellte mit Bescheiden vom 22. März 2022 auf den Bewertungsstichtag im Mai 2020 folgende Werte gesondert fest:
- Grundstück 1: 290.834 Euro
- Grundstück 2: 405.006 Euro
Die vorgelegten Gutachten berücksichtigte das Finanzamt nicht. Es verwies darauf, dass der später erzielte Kaufpreis über den im Gutachten ausgewiesenen Werten lag.
Verfahren vor dem Finanzgericht Düsseldorf
Einspruch und Klage ohne Erfolg
Der Kläger wandte sich zunächst im Einspruchsverfahren gegen die Feststellungsbescheide. Die Einsprüche blieben erfolglos. Auch die Klage vor dem Finanzgericht Düsseldorf hatte keinen Erfolg.
Das Finanzgericht ging davon aus, dass der Kläger den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG nicht erbracht habe. Nach seiner Begründung stand der Übernahme der gutachterlich ermittelten Werte der durch den Verkauf erzielte höhere Kaufpreis entgegen. Dies gelte nach Auffassung des Finanzgerichts auch dann, wenn die Gutachten grundsätzlich die Anforderungen an ordnungsgemäße Sachverständigengutachten erfüllten.
Bedeutung des Kaufpreises nach Ansicht der Vorinstanz
Das Finanzgericht stellte darauf ab, dass ein bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielter Kaufpreis regelmäßig einen besonders verlässlichen Anhaltspunkt für den Wert eines Wirtschaftsguts bieten könne. Es verwies insoweit auf § 9 Abs. 2 BewG, wonach sich der gemeine Wert nach dem Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.
Nach der vorinstanzlichen Entscheidung sollte ein Sachverständigengutachten nicht vorrangig gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung zu berücksichtigen sein. Vielmehr könne das Finanzgericht sowohl das eingereichte Gutachten als auch den zeitnahen Kaufvertrag in seine Überzeugungsbildung einbeziehen.
Der Kläger hatte in der Vorinstanz unter anderem geltend gemacht, die Erwerberin habe die Immobilien ohne ausreichende Besichtigung und ohne genaue Kenntnis der Mängel erworben. Der Kaufpreis sei daher nach seiner Auffassung kein verlässlicher Maßstab.
Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BFH
Rüge unzureichender Beweiswürdigung
Das Finanzgericht ließ die Revision nicht zu. Hiergegen legte der Kläger Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision ein. Er machte unter anderem einen Verstoß gegen § 96 Abs. 1 FGO in Verbindung mit § 76 Abs. 1 FGO geltend.
Nach seiner Auffassung verletzte ein schematischer Vorrang des Kaufpreises bei gleichzeitiger pauschaler Ablehnung der eingereichten Gutachten den Anspruch darauf, dass das Gericht das Gesamtergebnis des Verfahrens in seine Beweiswürdigung einbezieht. Zudem rügte er eine Verletzung der Sachaufklärungspflicht. Das Finanzgericht habe nicht im Einzelnen dargelegt, weshalb die gutachterlich festgestellten Mängel- und Sanierungspositionen in Höhe von 20.500 Euro beziehungsweise 80.500 Euro unzutreffend oder unbeachtlich sein sollten.
Das Finanzamt beantragte vor dem BFH, die Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision als unbegründet zurückzuweisen.
Entscheidung des BFH: Verfahrensmängel führen zur Zurückverweisung
Urteil des Finanzgerichts aufgehoben
Der BFH gab der Beschwerde statt. Er hob das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 27. November 2025 auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück. Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens wurde ebenfalls dem Finanzgericht übertragen.
Der BFH sah Verfahrensmängel im Sinne von § 115 Abs. 2 Nr. 3 FGO, auf denen die Entscheidung des Finanzgerichts beruhen kann. Nach Auffassung des BFH hatte das Finanzgericht bei der Beweiswürdigung weder das Gesamtergebnis des Verfahrens berücksichtigt noch den Sachverhalt hinreichend aufgeklärt.
Anforderungen aus § 96 Abs. 1 FGO und § 76 Abs. 1 FGO
Nach § 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO entscheidet das Finanzgericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Dieses Gesamtergebnis umfasst den gesamten Prozessstoff, der durch das Klagebegehren begrenzt und durch die Sachaufklärung des Gerichts sowie die Mitwirkung der Beteiligten konkretisiert wird.
Zugleich verpflichtet § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO das Finanzgericht, den Sachverhalt von Amts wegen zu erforschen. Diese Pflicht erfordert nicht die Prüfung jeder fernliegenden Erwägung. Das Gericht muss aber den im Einzelfall naheliegenden Gesichtspunkten nachgehen und erforderliche Aufklärungsmaßnahmen ergreifen, auch wenn die Beteiligten hierzu keinen ausdrücklichen Hinweis geben.
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
Gutachten als Nachweismittel
Nach § 198 Abs. 1 Satz 1 BewG ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag unter dem nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelten Wert liegt. Für diesen Nachweis gelten grundsätzlich die aufgrund von § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften.
Als Nachweis kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder ein Gutachten bestimmter qualifizierter Personen für die Wertermittlung von Grundstücken dienen. Ein solches Gutachten ist nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgeblichen Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde.
Ob das Gutachten den Nachweis tatsächlich erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und gegebenenfalls der Gerichte. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung oder Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Entspricht ein Gutachten den einschlägigen Bewertungsregeln und ist es plausibel, wird ihm regelmäßig zu folgen sein.
Keine vollständige Verwerfung wegen einzelner Mängel
Der BFH stellte erneut klar, dass ein Gutachten nicht bereits deshalb vollständig außer Betracht bleiben darf, weil es nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen entspricht. Ist beispielsweise ein einzelner Abschlag nicht ausreichend begründet, ist grundsätzlich nur dieser Abschlag zu streichen. Das gesamte Gutachten wird dadurch nicht ohne Weiteres unverwertbar.
Etwaige Lücken können Finanzamt und Finanzgericht selbst schließen, soweit dies ohne Hinzuziehung weiterer Sachverständiger im üblichen Rahmen der Beweiswürdigung möglich ist. Der BFH knüpfte insoweit an seine bisherige Rechtsprechung an.
Das Finanzgericht muss sich bei der Bewertung eines Gutachtens mit der Auffassung des Sachverständigen inhaltlich auseinandersetzen. Weicht es hiervon ab, muss es seine abweichende Würdigung begründen. Eine pauschale Ablehnung des gesamten Gutachtens genügt diesen Anforderungen nicht.
Verhältnis von Gutachten und stichtagsnahem Kaufpreis
Kaufpreis kann nur einen niedrigeren gemeinen Wert belegen
Neben einem Gutachten kann nach § 198 Abs. 3 BewG auch ein Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Voraussetzung ist, dass der Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag für das zu bewertende Grundstück zustande gekommen ist und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert geblieben sind.
Im Streitfall erfolgte die Veräußerung innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag. Damit war der Anwendungsbereich von § 198 Abs. 3 BewG grundsätzlich eröffnet. Der BFH betonte jedoch, dass diese Vorschrift nach ihrem klaren Wortlaut nur den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts betrifft.
Ein höherer Kaufpreis darf daher nicht dazu führen, dass anstelle des nach den typisierten Vorschriften ermittelten Werts ein noch höherer Wert angesetzt wird. Ebenso kann ein höherer Kaufpreis nicht ohne inhaltliche Prüfung dazu verwendet werden, ein eingereichtes Gutachten pauschal zu verwerfen.
Kein schematischer Vorrang des Kaufpreises
Der BFH lehnt damit einen schematischen Vorrang des Kaufpreises gegenüber einem Sachverständigengutachten ab. Zwar kann ein Kaufpreis im Rahmen der Beweiswürdigung Bedeutung haben. Er ersetzt aber nicht die erforderliche Auseinandersetzung mit einem vorgelegten Gutachten, wenn dieses einen niedrigeren gemeinen Wert belegen soll.
Im konkreten Verfahren diente die Berücksichtigung des Kaufpreises nach Auffassung des BFH nicht dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Das Finanzgericht hätte daher prüfen müssen, ob die eingereichten Gutachten plausibel waren und die maßgeblichen Bewertungsvorschriften einhielten.
Vorgaben für den zweiten Rechtsgang
Inhaltliche Prüfung der Gutachten erforderlich
Für das weitere Verfahren gab der BFH dem Finanzgericht konkrete Maßstäbe vor. Das Finanzgericht muss die Gutachten auf Plausibilität und auf Einhaltung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften überprüfen. Soweit es einzelnen Ansätzen des Sachverständigen nicht folgen will, muss es sich mit diesen im Einzelnen befassen.
Dies betrifft insbesondere die gutachterlich angesetzten Abschläge für festgestellte Mängel. Wenn das Finanzgericht diese Positionen nicht übernehmen will, muss es begründen, weshalb sie bewertungsrechtlich nicht anzusetzen, nicht ausreichend belegt oder aus anderen Gründen unbeachtlich sein sollen.
Eine bloße Bezugnahme auf den später erzielten höheren Kaufpreis genügt hierfür nicht. Nach der Entscheidung des BFH ist vielmehr eine auf den konkreten Inhalt der Gutachten bezogene Würdigung erforderlich.
Bedeutung der Entscheidung für die erbschaftsteuerliche Grundstücksbewertung
Gleichwertigkeit der Nachweismethoden
Die Entscheidung verdeutlicht das Verhältnis der in § 198 BewG vorgesehenen Nachweismöglichkeiten. Gutachten und stichtagsnaher Kaufpreis stehen grundsätzlich als Nachweismittel zur Verfügung, wenn ein niedrigerer gemeiner Wert belegt werden soll. Der Steuerpflichtige ist nicht darauf beschränkt, ausschließlich einen Kaufpreis heranzuziehen.
Zugleich begrenzt der BFH die Bedeutung eines höheren Kaufpreises. Dieser kann nicht ohne Weiteres die gutachterliche Wertermittlung verdrängen. Das gilt auch dann, wenn der Kaufvertrag zeitnah zum Bewertungsstichtag geschlossen wurde.
Die Grundsätze zur Bewertung von Grundbesitz nach § 198 BewG sind nicht nur für die Erbschaftsteuer, sondern auch für entsprechende Bewertungsfragen im Rahmen der Schenkungsteuer von Bedeutung.
Verfahrensrechtliche Relevanz
Der Beschluss zeigt außerdem die verfahrensrechtliche Bedeutung einer vollständigen Beweiswürdigung. Finanzgerichte müssen den Prozessstoff umfassend berücksichtigen und sich mit entscheidungserheblichen Unterlagen inhaltlich befassen. Werden Gutachten vorgelegt, reicht eine formelhafte Ablehnung nicht aus.
Für die Praxis der steuerlichen Bewertung ist die Entscheidung daher insbesondere in folgenden Punkten bedeutsam:
- Ein höherer stichtagsnaher Kaufpreis begründet keinen automatischen Vorrang gegenüber einem Gutachten.
- Ein Gutachten darf nicht pauschal verworfen werden, wenn einzelne Bewertungsansätze zweifelhaft erscheinen.
- Finanzamt und Finanzgericht müssen sich mit plausiblen gutachterlichen Ausführungen inhaltlich auseinandersetzen.
- § 198 Abs. 3 BewG betrifft den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, nicht den Ansatz eines höheren Werts.
- Verfahrensmängel können vorliegen, wenn das Finanzgericht das Gesamtergebnis des Verfahrens nicht hinreichend würdigt.
Einordnung durch MTR Legal Rechtsanwälte
Der Beschluss des BFH präzisiert die Anforderungen an die Bewertung von Grundbesitz im Erbschaftsteuerrecht. Er stellt klar, dass ein Sachverständigengutachten nach § 198 Abs. 2 BewG nicht durch einen pauschalen Hinweis auf einen höheren Kaufpreis verdrängt werden darf. Maßgeblich bleibt eine konkrete, nachvollziehbare Würdigung aller entscheidungserheblichen Umstände.
Gerade bei Immobilien im Nachlass können Bewertungsfragen erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. MTR Legal Rechtsanwälte berät Unternehmen, Investoren und vermögende Privatpersonen zu steuerrechtlichen Fragestellungen im Zusammenhang mit Vermögensnachfolge, Immobilienbewertung und erbschaftsteuerlichen Feststellungen. Weitere Informationen finden Sie unter Rechtsberatung im Steuerrecht.
