إن مصطلح “نوع التنفيذ” في البنود المتعلقة بالإصلاحات التجميلية غير واضح بما يكفي. وهذا يجعل البند بأكمله جائزًا – حتى في قانون الإيجار التجاري، كما يظهر حكم محكمة العدل العليا في براندنبورغ.
حتى في الأماكن المستخدمة تجاريًا، هناك غالبًا مشاكل تتعلق بالإصلاحات التجميلية. ولا يتعلق الأمر بمن يجب عليه القيام بها فحسب، بل كيف يجب تنفيذها أيضًا. إذا تضمن عقد الإيجار بندًا ينص على أنه لا يجوز الإنحراف عن نوع التنفيذ السابق للإصلاحات التجميلية إلا بموافقة المؤجر، فعندئذ يعتبر مصطلح نوع التنفيذ غير محدد ويصبح البند غير صالح. وهذا ينطبق ليس فقط على الأماكن الخاصة، بل أيضًا في قانون الإيجار التجاري، كما توضح شركة المحاماة MTR Legal، التي تقدم أيضًا استشارات لعملائها الوطنيين والدوليين في قانون العقارات.
في القضية أمام محكمة العدل العليا في براندنبورغ، كان الأمر يتعلق بعقد إيجار تجاري. تم تضمين البند في العقد بأن المستأجر لا يجوز له الانحراف عن نوع التنفيذ السابق للإصلاحات التجميلية إلا بموافقة المؤجر.
اعترض المستأجر على ذلك بنجاح. ورغم أنه لم يكن هناك حتى الآن في عقود الإيجار السكنية سوى قرارات للقضاء العالي بخصوص مثل هذا البند التعاقدي. وقد أوضح محكمة العدل الفيدرالية أن مثل هذا البند النموذجي، الذي يسمح للمستأجر بالانحراف عن نوع التنفيذ فقط بموافقة المؤجر، ينتهك مبدأ الوضوح وفقًا للمادة 305c الفقرة 2 من القانون المدني الألماني. وذلك لأن مصطلح نوع التنفيذ ليس محددًا بوضوح ويمكن أن يشير إلى التجهيز الأساسي أو التنفيذ بالتفصيل أو كلاهما معًا. وهذا ينطبق حتى عندما تكون الموافقة مطلوبة فقط للانحرافات الكبيرة.
قررت محكمة العدل العليا في براندنبورغ، في حكمها الصادر في 6 ديسمبر 2022 (رقم الملف: 3 U 132/21)، أن هذا الحكم القضائي لمحكمة العدل الفيدرالية يمكن تطبيقه على عقود الإيجار التجارية. حتى أن المستأجر التجاري يعتمد أكثر من المستأجر السكني على قدرته على تصميم الأماكن وفقًا لاحتياجاته. يعتبر تصميم الأماكن التجارية جزءًا من مفهوم العمل في كثير من الأحيان، وقررت المحاكم العليا أن البند غير صالح.
يقدم المحامون المتخصصون في قانون العقارات استشارات في MTR Legal في مسائل قانون الإيجار التجاري.
