إظهار العيب في المبنى عند الاستلام

قرار محكمة الاستئناف العليا بأولدنبورغ في 17.07.2023، رقم الملف: 12 U 214/19

عند بناء عقار، يعتبر تاريخ قبول البناء للمقاول تاريخًا حاسمًا. وذلك لتحديد ما إذا كانت هناك عيوب ويجب على شركة البناء إعادة العمل، فإن وقت قبول البناء هو الحاسم. بالنسبة للعيوب التي تُكتشف بعد الاستلام، يكون العميل مسئولاً عن البيان والإثبات. يتضح هذا من قرار محكمة الاستئناف العليا بأولدنبورغ الصادر في 17 يوليو 2023 (رقم الملف: 12 U 214/19).

“العيوب في البناء” موضوع متكرر دائمًا. الأعمال الإنشائية غير المهنية ليست مزعجة للمقاول فقط، بل قد تكون مكلفة إذا كان يجب إصلاح العيوب لاحقًا. لذلك، يلعب قبول البناء دورًا مهمًا للغاية للعميل. إذا تم اكتشاف العيوب عند القبول، يجب على شركة البناء إصلاحها وإزالة العيوب على نفقتها الخاصة. ومع ذلك، إذا تم استلام البناء وتم اكتشاف العيوب بعد الاستلام، يتعين على العميل إثبات أن المقاول مسئول عن العيب، حسب شركة المحاماة MTR Legal Rechtsanwälte التي تقدم المشورة القانونية في القانون العقاري.

العميل يحتفظ بجزء من أجر العمل

أن يجب على العميل الانتباه جيدًا عند استلام البناء يتعزز بقرار محكمة الاستئناف العليا بأولدنبورغ. في الحالة الأساسية، قام العميل بإنشاء بيت هيكل خشبي واستلامه. بعد الاستلام، تم اكتشاف في إجراء إثبات مستقل أن البيت لم يحقق متطلبات العزل المطلوبة. أرجع العميل العيب إلى أخطاء المقاول. ومع ذلك، يعزو الأخير السبب إلى التغييرات الهيكلية التي تمت بعد الاستلام. وكان قد تم اكتشاف تسربات أيضًا في منطقة النوافذ والمصاريع والأبواب التي يتحمل العميل نفسه مسئوليتها.

عندما يحتفظ العميل بجزء من أجر العمل المستحق، يرفع المقاول دعوى لدفع باقي الأجر.

لم تتمكن جلسة الإثبات في الدرجة الأولى من توضيح ما إذا كان المقاول مسئولًا عن العيب البنائي. على الرغم من أنه تبين أنه لم يحكم إغلاق الفجوات بين قاعدة الخرسانة والجدران بشكل دقيق، لم يتم إثبات ما إذا كان هذا السبب الأساسي لضعف العزل في البيت. هناك أيضًا احتمال أن تكون الأخطاء في أقسام أخرى، التي ليست شركة المقاول مسئولة عنها، هي السبب في نقص العزل.

العميل في عبء الإثبات

نجحت دعوى المقاول بشأن أجر العمل. أوضحت محكمة الاستئناف العليا بأولدنبورغ في الأسباب أنه يجب على العميل إثبات وبيان ما إذا كانت العيوب أُبلغ عنها بعد الاستلام. لتقييم ما إذا كان الأداء معيبًا، يعتمد بشكل عام على وقت الاستلام. لذلك، لا يمكن فقط تأسيس العيب على الحالة التي دخلت بعد الاستلام.

لم يتمكن العميل من توضيح بما يكفي أن المقاول مسئول عن العيب وأن المبنى كان معيبًا عند الاستلام. لم تسفر جلسة الإثبات عن استنتاجات واضحة حول أي من التسربات المختلفة كانت مسئولة وبأي درجة عن نقص العزل في المبنى. لذلك، استحق المقاول دفع أجر العمل المتبقي، وفقًا لما قررته محكمة الاستئناف العليا بأولدنبورغ.

أهمية كبيرة للاستلام

يؤكد قرار محكمة الاستئناف العليا بأولدنبورغ على الأهمية الكبيرة لاستلام البناء. لأن المسألة الحاسمة هي ما إذا كان المبنى معيبًا بالفعل في وقت الاستلام.

إذا تم اكتشاف العيوب عند استلام البناء، يجب على المقاول إزالتها على نفقته الخاصة. عند المطالبة بحق الضمان، يجب مراعاة الفترات المحددة لضمان في قانون البناء. قد تختلف هذه بناءً على نوع عقد البناء. في عقد البناء وفقًا للقانون المدني الألماني، تكون الفترة 5 سنوات، بينما قد تختلف الفترات في عقد البناء وفقًا لتعاقد الأشغال العامة. يبدأ مدة التقادم لحقوق الضمان من وقت استلام البناء من قبل العميل. إذا تم إخفاء العيوب عن عمد، تبدأ مدة التقادم عند العلم بالعيب.

تمثل MTR Legal Rechtsanwälte مصالحك في القانون العقاري.

يرجى الاتصال بنا!