德累斯顿高等地区法院于2024年2月27日的裁决 – 案号 5 U 2077/23
在商业租赁合同中，应注意遵循形式规定。违反书面形式要求可能导致约定的期限无效。这可能导致约定的解约期限无效，从而使商业房屋租赁合同可在法定期限内顺利解除。这一点在德累斯顿高等地区法院于2024年2月27日的裁决中得到体现（案号：5 U 2077/23）。
商业租赁法在多个重要方面与住宅租赁法有区别。在商业租赁合同中，大多适用合同自由。因此，所有重要协议都应书面固化在租赁合同中就显得尤为重要。尤其重要的点包括商业房屋租赁合同的期限及不定期合同的解约期限，尤其是在它们偏离法定规定时。如果这些解约期限未书面约定，则可能无效，这是商务律所MTR Legal Rechtsanwalte指出的，该律所在房地产及商业租赁法方面提供咨询。
未书面协议的解约期限无效
德累斯顿高等地区法院于2024年2月27日的裁决表明，缺乏书面协议可能导致商业租赁关系中的解约期限无效。
在相关案件中，承租人与一合伙公司签订了办公用房租约。双方约定，租期为三年，如果一方未在租期届满前三个月反对续租，合同将自动延长一年。该租赁合同由承租人和出让方的一个合伙人签署。然而，问题的关键在于租约上缺少第二个合伙人的签名。
房产变更所有者
当出租房产更换所有者时，这成为了一个问题。买方继承了作为出租方的租赁合同。新房东表示不同意租赁关系的续期，并及时终止了租赁关系。新房东认为，解除合约是可能的，因为最初的租赁合同不符合书面形式要求，因而适用法定的解约期限。因此，他要求租户腾空商业用房。
未有效约定解约期限
该争议提交给莱比锡地方法院，法院裁定被告的租户有义务腾空和交还商用租赁房屋。德累斯顿高等地区法院在上诉中确认了这一决定。
该高等法院说明，为了维护法定的书面形式要求，必须从合同文书中体现出主要的合同条件，尤其是租赁标的、租金金额以及租期。在此情况下，并未做到。因为如果一方由多个人代表，如该案中的合伙公司由其两位合伙人代表，则需所有有权签署的人员均签署租凭合同。即使只有一位有权签署者签署租赁合同并同时声明其代表所有未签署的有权签署者，书面形式仍可例外保持。但这里并无这样的附加声明，高等地方法院指出。
租户和房东必须注意书面形式
违反必要书面形式的后果是租赁关系被视为长期合同。德累斯顿高等地方法院强调，只要合同规定的解约期限长于法定期限，该解约期限即为无效。在此案中，租赁合同中的延长期条款事实上延长了法定解约期限，因为解约只能在每年合同到期前三个月进行。因此，该条款无效，解约合法，德累斯顿高等法院裁定。
裁决表明，商业租赁合同签署双方都必须严格遵守书面形式的要求，因为不遵守可能对某一方不利。
MTR Legal Rechtsanwälte在房地产法中拥有多年的经验，并且在 商业租赁法.
欢迎您 联系 我们！
