联邦最高法院于2025年1月23日的裁决 – 案号: V ZB 10/24
在房地产中，可以设定优先购买权。此时应区分主观物权优先购买权和主观个人优先购买权。需要注意的是，正如联邦最高法院2025年1月23日的裁决（案号: V ZB 10/24）所示，一种优先购买权不能轻易转换为另一种。
主观物权优先购买权赋予特定地块的当前所有者。因此，它可以被转让或继承。而主观个人优先购买权则是依附于被授予此权利的特定个人。MTR Legal Rechtsanwälte律所（在房地产法等领域提供咨询）指出，这种权利是不可转让的。
联邦最高法院在其裁决中明确表示，优先购买权不能轻易转换。首先必须解除现有的优先购买权，然后才能设定新的优先购买权。即使受益人已经是主地块的所有者，这一原则同样适用。
土地登记处拒绝转换
在相关案例中，一块土地的所有者为相邻地块的所有者设定了一项在任何情况下的主观物权优先购买权。两位所有者以公证文件商定，将现有的优先购买权更改为主观个人优先购买权，以便赋予邻地所有者。这种优先购买权既不可继承也不可转让。
然而，土地登记处改变了他们的计划，驳回了更改申请。慕尼黑高等法院确认了土地登记处的决定，并驳回了两位所有者的申诉。高等法院认为，当事人请求的是内容上不允许的转换。转换只能通过解除和重新设定优先购买权来实现。联邦最高法院确认了慕尼黑高等法院的决定。
需要解除和重新设立优先购买权
联邦最高法院指出，拟议的优先购买权转换不构成《德国民法典》第877条规定的权利内容变更。因为为特定土地的当前所有者设定的优先购买权不能通过权利变更的方式更改为为特定个人设定的优先购买权。相反，必须解除现有的优先购买权，并设立新的优先购买权。如果受益者已经是当前主地块的所有者，这一点也没有区别。
根据普遍看法，如果土地权利的持有人将要更改，则符合《德国民法典》第877条的内容更改将不可能实现。正如联邦最高法院所述，这个情况适用于将主观物权优先购买权更改为主观个人优先购买权的情况。因为这里的权利从受益地的当前所有者更改为特定个人的权利。即使受益人已经是主地的所有者，这也无以改变。在出售这块地时，优先购买权变更的后果会变得明显。因为土地买家最初也会获得另一块土地的优先购买权。转变为主观个人优先购买权后，优先购买权将保持在个人手中并与邻地脱离，联邦最高法院如此表示。
无法进行优先等级保留的转换
主观物权和主观个人的优先购买权代表了两种不同的权利。因此，卡尔斯鲁厄的法官进一步解释说，不可能将其视为权利内容的简单变更。为特定土地的当前所有者设定的优先购买权不能从该地的所有权中分离出来。如若允许将主观物权优先购买权更改为主观个人优先购买权，优先购买权将失去其在土地上的绑定。这与《德国民法典》第1103条第1款不相符，联邦最高法院明确指出。
根据联邦最高法院的决定，优先购买权的优先等级保留转换是不可能的。
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