预付款协议的形式缺陷及购买合同的无效性 – BGH，V ZR 8/23
预付款协议的形式缺陷不一定导致房地产购买合同完全无效。如果买方能够证明先前已支付的购房款，则可推翻合同整体无效的推定。联邦法院在2024年6月14日的判决中作出此决定（案号：V ZR 8/23）。
在房地产交易中，建议详细记录每个步骤，这当然也适用于每一笔付款和预付款。因为形式错误可能导致购买合同的无效，MTR Legal Rechtsanwälte经济律师事务所表明，该事务所也在房地产法方面提供咨询。
无效的推定可以被推翻
联邦法院现已明确指出，如果买方能够证明预付款，可以推翻购买合同整体无效的推定。为此，只需买方能毫无疑问地证明其预付款即可。卖方出具的付款收据并非绝对必要。
在相关案例中，被告已故父亲于2017年3月将其在一块地皮上的共有产权份额以4万欧元的价格出售给一家有限公司。有限公司的经理在2017年4月和5月向买方支付了总计8万欧元。用途为“975/23.3.2017”及“剩余付款975/23.3.2017”。2018年11月，已故父亲和遗嘱执行人与有限公司经理签署了一份公证购买合同，购买另一半共有产权，价格再次为4万欧元。后来，该有限公司将其取得的共有产权份额转让给经理。
预付款协议未被公证
关于将第二部分共有产权转让给买方，双方最终产生争议。关键在于4万欧元的预付款。原告声称，关于购买第二部分共有产权，双方达成了口头协议。然而该协议没有公证。这在汉姆高级法院看来是不够的。该法院强调称，这是一个需要公证的预付款协议。由于未进行公证，该协议无效。根据德国民法典第139条，这导致整个购买合同无效，汉姆高级法院如此判定。
原告无法证明预付款，因为购买合同中没有相关线索，转账行为仅是原告单方面的行动，不是卖方的收据，汉姆高级法院表示。
BGH：购买合同未必整体无效
然而，在上诉中，联邦法院持不同看法。原告的要求可能来自于2018年11月签订的关于第二部分共有产权的购买合同。根据汉姆高级法院的现有发现，无法得出整个购买合同无效的结论，卡尔斯鲁厄的法官表示。
联邦法院虽然确认预付款协议必须经过公证，这是由于预付款时购房付款请求尚未存在。因此如果没有相关协议，从法律上讲，预付款不能构成购房款部分履行。所以预付款协议需要公证，未公证则无效。但这并不意味着购买合同整体无效，联邦法院表示。
买方必须证明预付款
尽管根据德国民法典第139条，假定无效。但在特殊情况下，该推定可以被推翻，联邦法院进一步指出。这里就可能适用。根据联邦法院的一贯判例，如果买方能够证明向购房款的预付款，则推定被推翻。付款的证明是关键，卡尔斯鲁厄的法官如此指出。
如果买方能证明付款，则可以合理推论即使没有预付款协议，双方也会对已公证的房地产购买部分达成协议。尤其是如果卖方开具了付款收据，更加佐证这一点。但这不是前提。关键是买方能毫无疑问地证明其付款，联邦法院指出，并将案件发回汉姆高级法院重新判决，决定原告是否推翻了购买合同整体无效的推定。
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