在购买房产时，如果卖方知道则必须提醒买方隐藏的缺陷。不过，根据法兰克塔尔地方法院的一项判决，这方面的举证责任在于买方。
为了避免麻烦，房地产买卖合同中对物质缺陷的责任通常被排除。但责任免除仅涉及买方可以辨识的缺陷。然而，卖方有义务提醒隐藏的缺陷。如果卖方故意隐瞒这些缺陷，责任免除就无效，卖方承担责任，MTR Rechtsanwälte法律事务所解释道。
卖方对隐藏缺陷负责任的前提是他知道这些缺陷。如法兰克塔尔地方法院在2021年11月24日裁定的判决（案号：6 O 129/21）所示，买方有责任证明其知情。
在相关案例中，一对夫妇购买了一座房屋，此前卖方本人在该房屋中居住了多年。五年后，夫妇声称屋顶的保温存在缺陷。安装的保温板不合适，也缺乏所谓的防潮层。因此，夫妇要求卖方支付保温施工的预付款。
然而，法兰克塔尔地方法院驳回了起诉。理由是购买合同中有效约定了责任排除。为使卖方承担责任，就需要证明他有故意行为。然而，卖方是否知道屋顶保温的缺陷并故意隐瞒尚未证实，法兰克塔尔地方法院进一步指出。因为既没有渗漏也不潮湿，而且也符合法律对能效评估的要求。此外，卖方曾与家人在房屋内无障碍生活了十年，并使用了阁楼。因此，无法认为他知道缺陷。法院认为，卖方不必对此类仅表面上存在的缺陷负责。
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