房地产购买中故意隐瞒的物质缺陷——德国联邦最高法院关于披露义务的判决案号: V ZR 43/23
根据2023年10月27日德国联邦最高法院的判决，即使在买卖合同中约定了保修排除条款，房地产卖家仍需披露物业缺陷（案号: V ZR 43/23）。
根据房地产法，卖方必须主动告知买方房产的严重缺陷。为了保护自己免受损害赔偿要求，卖方可以在合同中约定保修排除条款。然而，保修排除条款只适用于买方可以发现的明显缺陷。BGH最新判决加强了即使在商定保修排除的情况下，房地产卖家的披露义务，这也是法律事务所MTR Legal Rechtsanwälte在房地产法中提供的建议。
合同中排除物质缺陷责任
在本案中，原告在2016年6月购买了一处带独栋住宅的房产。在买卖合同中排除了物质缺陷责任。房屋还有一个包含在中介说明书中的带顶露台。然而，露台的屋顶有漏水现象，卖家并未告知买家。
当买家发现损坏时，他要求赔偿约32,000欧元的维修费用。起初，诉讼仅部分成功。不来梅高等地区法院确认露台漏水确实构成物质缺陷，但商定的物质缺陷责任排除条款生效。无法确定卖家故意隐瞒了这一缺陷。
故意隐瞒的物质缺陷
但BGH对此持不同看法。BGH解释说，露台屋顶漏水属于物质缺陷，而不仅仅是物质缺陷的症状。尽管卖家可能不完全知道原因，但卖家隐瞒了露台漏水的情况，构成故意行为，卡尔斯鲁厄法官如是表示。
BGH进一步指出，买家无法识别这些缺陷。虽然在签合同前曾讨论过露台屋顶问题，但卖家并未提及屋顶漏水以及故意隐瞒了物质缺陷。
BGH将案件发送回不来梅高等地区法院，该法院现需对损害赔偿请求的金额作出裁定。
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