在商业租赁合同中，租金减免权可以被排除，前提是仍保留租客对多支付租金的返还要求。杜塞尔多夫高等地区法院作出了这一决定。
商业租赁法在多个方面与私人住宅的租赁合同有所不同。例如，根据德国民法典第536条的规定，如果租赁物存在缺陷，租客可以减少租金。杜塞尔多夫高等地区法院于2022年5月24日作出判决，决定可以在商业使用空间的租赁合同中排除这一减租权（案号：24 U 368/20）。
不过，对于排除租金减免权有一个限制。根据杜塞尔多夫高等地区法院的决定，只有在租客仍享有多支付租金的返还要求时，减租权才可以被排除，MTR Legal Rechtsanwälte律所解释道，该律所在房地产法和商业租赁法方面也提供咨询。
在杜塞尔多夫高等地区法院审理的案件中，仓库的租客希望减少租金，但房东声明租赁合同中已排除了租金减免的可能性。初审的伍珀塔尔地方法院判租客胜诉，裁定根据德国民法典第556b条第2款，排除租金减免权的规定无效。
在上诉中，杜塞尔多夫高等地区法院推翻了这一决定。法院指出，德国民法典第556b条第2款不适用于商业租赁合同，因此租金减免的排除规定有效。法院进一步解释称，在商业使用空间的租赁合同中对于租金减免权的限制，并不构成对租客的不当损害，因为这要求租客暂时支付全额租金以确保租客的持续收入。前提是租客必须拥有对多支付租金的返还权，杜塞尔多夫高等地区法院明确表示。
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