通过约定逃税达成的购房合同不无效 – BGH V ZR 115/22
即使存在所谓的黑金协议，房产购销合同也不一定无效。德国联邦法院在2024年3月15日的判决中（案号：V ZR 115/22）作出了这一决定。这有可能是因为购房合同的主要目的不是逃税，而是房产的购买或出售。
在房产交易中，通常会有大量资金流动。此外，税务局也希望从中获益。在这种情况下，可能会诱使人们至少在税款上节省一些，并在公证购房合同中写明较低的购买价格，而低于实际商定并支付的价格。然而，这无疑是不明智的。因为这不仅构成逃税，使合同各方可能面临刑事处罚，还可能导致合同无效，正如MTR Legal Rechtsanwälte（包括房地产法律顾问）所指出的那样。
公证购房合同中的虚假购房价格
然而，正如2024年3月15日德国联邦法院的判决所示，即使有黑金协议，购房合同也可以保持有效。在该案中，各方约定的房产购买价格为150,000欧元。但在公证的购房合同中，他们只登记了120,000欧元作为购房价格。未登记的30,000欧元在签署仪式前就已由买方以现金支付给卖方。
卖方后来在自我披露中承认减少了房地产转让税。随后，买卖双方之间合同的有效性及其取消成为焦点。
BGH: 购房合同有效
案件最终来到德国联邦法院。卡尔斯鲁厄的法官首先认定，由于虚假购买价格的记载，公证的购房合同构成了虚假的交易，根据《德国民法典》第117条第1款，是无效的。然而，隐蔽的法律行为，即以更高价格通过口头协议达成的房产购销合同是有效的。由于通过登记和将买方的姓名写入土地登记簿，形式上的缺陷得以治愈。因此，买方成为了房产的所有者。只有当合同无效时才会有所不同。
但德国联邦法院认为这并非如此。因为黑金协议并未因违反法律禁止而直接导致整个合同的无效。如果在房产购销合同中价格的记载低于口头商定的，以达到逃税目的，这确实构成了所谓的黑金协议。但这并不导致合同的无效。只有当逃税的意图是合同的唯一或主要目的时，合同才是无效的。但一般来说，如果购房或售房是认真的意图，这就不会是问题。德国联邦法院进一步指出，涉及逃税的合同只有当逃税是合同的主要目的时，才是无效的。
与黑金协议在工契中的区别
德国联邦法院明确将其对房地产及土地购销合同的裁决与黑金工契的裁决区分开来。在工契中，若协定使得其中一方无法履行其纳税义务，根据《防止非法劳动法》，可以使整个合同无效。然而，这些规定并不适用于房产购销合同中的黑金协议。
在这里，关于虚假购房价格的协定确实在法律上有所冒犯。但只有当非法逃税是合同目的时才会影响合同的整体效力，德国联邦法院明确表示。因此，在当前的案例中，尽管存在黑金协议，购房合同并不无效。兹此房地产交易是在诚恳基础上进行的，德国联邦法院表示，缔结和执行合同证明了诚恳履行交换的意图。即便黑金协议本身无效，但这并不导致整个合同的无效。
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