条款仅在实际受到影响时才有效
在商业租赁合同中，可以约定一项竞争保护条款。但由于违反竞争保护条款而导致租金减少的前提是确实存在影响。杜塞尔多夫上诉法院在2023年9月12日的判决中明确了这一点（案件编号：I-24 U 47/22）。
根据德国民法典第535条，出租人通常有义务将租赁物交给承租人，以使其可以按合同行使使用权。从这一法律规定中可以为承租人推导出竞争保护。在商业租赁合同中，也可以明确约定一项竞争保护条款。这一规定保护承租人不受直接竞争者在同一建筑内开业的影响，正如MTR Legal Rechtsanwälte事务所所指出的，他们在房地产法等方面提供建议。然而，根据杜塞尔多夫上诉法院的判决，这种竞争保护条款只有在确实存在影响的情况下才适用。
租赁合同中约定了竞争保护
在杜塞尔多夫上诉法院审理的案件中，当事双方在2010年签订了一份商业租赁合同。承租人希望在该大约650平方米的场地上开设一家理疗诊所。在商业租赁合同中规定了一条条款，不会将场地出租给与理疗诊所竞争的人或公司。出租人承诺不在场地上将空间租赁或转让给与租户的业务领域直接竞争的个人或企业，也不容忍这样的转让。合同中明确规定： “因此，不允许经营另一家类似的理疗诊所。”七年后，出租人在场地上将诊所空间出租给了一位专攻美国脊椎按摩的自然疗法师。理疗诊所的租户因此视其违反了竞争保护条款并减少了25%的租金。随后，出租人起诉要求支付全额租金。她辩称，约定的竞争保护条款仅限于保护免受“直接竞争”。自然疗法师的诊所不包括在内。
出租人有权获得全额租金
克莱沃地方法院驳回了出租人的诉讼。在杜塞尔多夫上诉法院的上诉程序中，出租人赢得了诉讼。法院认为并未违反竞争保护条款。地方法院对竞争保护条款的解释过于广泛，因为条款并未包含针对以美国脊椎按摩为重点的自然疗法师诊所的保护。然而，即使这是事实，影响也仅仅是微不足道的，因此不应当考虑，且不足以证明租金减免，法院表示。
租赁双方原则上可以自由约定全面的竞争保护，其中也包括不同领域的业务。但在此案中并非如此，杜塞尔多夫上诉法院解释说。因为条款中明确提到了对“直接”竞争的保护。因此，竞争保护具体描述为禁止再次将房屋出租给第三方，限制在另一家类似的理疗诊所，法院明确表示。自然疗法师并未经营理疗诊所，也没有理疗专业的教育背景。双方从事的职业显著不同，法院表示。如果希望竞争保护涵盖与租户的理疗服务有次要重叠的情况，这些情况应尽可能明确指出。
无法确认对租赁空间使用的实质性影响，因此出租人有权获得全额租金，法院裁定。
合法合规的合同设计
如果要防止自然疗法师或其他诊所入驻，竞争保护条款应当更加详细。
MTR Legal Rechtsanwälte在制定合法合规的商业租赁合同及其他 房地产法的相关事务上提供咨询服务。
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