Begriff und Grundprinzip der Zweitwohnungssteuer
Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Abgabe, die das Innehaben einer weiteren, nicht als Hauptwohnung genutzten Unterkunft innerhalb einer Gemeinde belastet. Sie richtet sich gegen das Halten einer zusätzlichen Wohnung zu eigenen Wohnzwecken, unabhängig davon, ob diese Wohnung dauerhaft oder nur zeitweise genutzt wird. Ziel ist es, zusätzliche Einnahmen zu erzielen und zugleich wohnungs- und strukturpolitische Anreize zu setzen.
Was gilt als Zweitwohnung?
Als Zweitwohnung gilt grundsätzlich jede Unterkunft, die zum Wohnen geeignet ist und neben der Hauptwohnung bereitgehalten oder genutzt wird. Dazu zählen unter anderem gemietete oder eigene Wohnungen, Appartements, Ferienwohnungen, Wochenendhäuser oder möblierte Zimmer. Nicht entscheidend ist, ob es sich um Eigentum oder Miete handelt; maßgeblich ist die Möglichkeit tatsächlich dort wohnen zu können. Die Abgrenzung zur Hauptwohnung erfolgt in der Regel nach dem Lebensmittelpunkt: Hauptwohnung ist der Ort, an dem die Person überwiegend lebt und die zentralen Lebensbeziehungen unterhält.
Steuergegenstand und Steuerschuldnerschaft
Steuergegenstand ist das Innehaben der Zweitwohnung im Gemeindegebiet. Steuerschuldner ist regelmäßig die Person, die die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken innehat, also typischerweise die Nutzerin oder der Nutzer. Je nach örtlicher Regelung kann auch bei gemeinsamer Nutzung (z. B. Ehepartner, Lebensgemeinschaften, Wohngemeinschaften) eine gemeinsame oder anteilige Steuerpflicht vorgesehen sein.
Zweck, rechtliche Einordnung und Zuständigkeiten
Kommunale Satzungshoheit
Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer. Gemeinden setzen sie durch eine eigene Satzung in Kraft. Diese legt insbesondere fest, was als Zweitwohnung gilt, wer steuerpflichtig ist, wie die Steuer berechnet wird, welche Ausnahmen bestehen und wie das Verfahren abläuft. Umfang und Ausgestaltung können daher regional erheblich variieren.
Lenkungsfunktion und fiskalische Funktion
Neben der Einnahmeerzielung kann die Zweitwohnungssteuer eine Lenkungsfunktion haben. Sie soll Anreize beeinflussen, etwa die Verfügbarkeit von Wohnraum im Gemeindegebiet zu verbessern oder Infrastrukturkosten gerechter zu verteilen, wenn Personen kommunale Leistungen nutzen, ohne dort mit Hauptwohnung gemeldet zu sein.
Abgrenzung zu anderen Abgaben
- Grundsteuer: knüpft an den Grundbesitz an, unabhängig von der Nutzung als Haupt- oder Zweitwohnung.
- Übernachtungssteuer (City Tax/Bettensteuer): betrifft entgeltliche Kurzzeitübernachtungen, z. B. in Hotels, nicht das dauerhafte Innehaben einer Wohnung.
- Kurtaxe: wird in Kur- und Erholungsorten für die Nutzung touristischer Einrichtungen erhoben; ebenfalls von der Zweitwohnungssteuer zu unterscheiden.
Entstehung, Erhebungszeitraum und Beendigung
Entstehungstatbestand
Die Steuer entsteht mit dem Beginn des Innehabens der Zweitwohnung, also ab dem Zeitpunkt, zu dem die Unterkunft als zusätzlicher Wohnsitz bereitgehalten oder genutzt wird. Ob eine Meldung als Nebenwohnung vorliegt, ist ein wichtiges Indiz, aber nicht zwingend allein ausschlaggebend; maßgeblich ist die tatsächliche Verfügungsbefugnis zum Wohnen.
Beginn und Ende der Steuerpflicht
Die Steuerpflicht beginnt in der Regel mit dem ersten Monat, in dem die Zweitwohnung innehabt wird, und endet mit der Aufgabe der Zweitwohnung. Üblicher Erhebungszeitraum ist das Kalenderjahr. Bei Ein- oder Auszug innerhalb des Jahres kann eine zeitanteilige Festsetzung erfolgen, abhängig von der kommunalen Satzung.
Melde- und Anzeigepflichten
Üblicherweise verlangen Gemeinden eine Anzeige der Zweitwohnung und zusätzliche Angaben zur Bemessung (z. B. Miethöhe, Wohnfläche). Häufig werden Fragebögen versandt oder digitale Meldewege bereitgestellt. Bei Änderungen (Bezug, Aufgabe, Wechsel der Mietkonditionen) bestehen regelmäßig Mitteilungspflichten.
Bemessungsgrundlage und Steuersatz
Typische Bemessungsgrundlagen
Jahresnettokaltmiete oder ortsübliche Vergleichsmiete
Weit verbreitet ist die Bestimmung der Bemessungsgrundlage anhand der jährlichen Nettokaltmiete. Ist keine Miete vereinbart (z. B. Eigentumswohnung), kann auf eine ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt werden.
Wohnfläche und Ausstattung
Einige Gemeinden stellen auf die Größe der Wohnung, Lage und Ausstattung ab. Die Bemessungsgrundlage kann dann z. B. aus Quadratmeterwerten und Zuschlägen gebildet werden.
Pauschalmodelle
Teilweise existieren pauschale Klassenmodelle, bei denen Wohnungen in Kategorien eingeordnet und Pauschalbeträge festgesetzt werden. Das erhöht die Verwaltungsvereinfachung, kann aber weniger individualisiert sein.
Steuersatzgestaltung
Der Steuersatz wird durch die Gemeinde festgelegt. Häufig wird ein Prozentsatz der Bemessungsgrundlage verwendet. Die Höhe variiert je nach Ort und kann nach Wohnungsgröße, Lage oder Nutzungsart unterschiedlich ausgestaltet sein. Ziel ist eine transparente, nachvollziehbare und verhältnismäßige Belastung.
Berechnungslogik
Typischerweise ergibt sich die Steuer aus der Formel: Steuerbetrag = Bemessungsgrundlage (z. B. Jahresnettokaltmiete) × Steuersatz. Alternativ wird der Betrag aus pauschalen Kategorien abgelesen. Zeitanteilige Berechnungen sind bei unterjährigem Beginn oder Ende möglich.
Befreiungen, Ermäßigungen und Sonderfälle
Mögliche Befreiungstatbestände
Kommunale Satzungen können Befreiungen oder Ermäßigungen vorsehen. Häufig genannte Konstellationen sind etwa geringes Einkommen, Heim- oder Pflegeunterbringung, bestimmte ausbildungs- oder berufsbedingte Fälle, oder das Vermeiden einer Doppelbelastung in besonderen Lebenssituationen. Die konkreten Voraussetzungen richten sich nach der jeweiligen Satzung.
Gemeinschaftliche Nutzung und Wohngemeinschaften
Wird eine Zweitwohnung von mehreren Personen gemeinsam genutzt, kann die Satzung eine gesamtschuldnerische oder anteilige Steuerpflicht regeln. Maßgeblich ist häufig, wer die Wohnung innehat und in welchem Umfang.
Dienst- und Werkswohnungen
Bei vom Arbeitgeber bereitgestellten Unterkünften kommt es darauf an, wer die Wohnung innehat und ob die Nutzung als eigener Wohnsitz anzusehen ist. Details ergeben sich aus der jeweiligen Satzung, etwa zur Abgrenzung zwischen betrieblicher Unterbringung und eigenem Wohnzweck.
Ferienwohnungen und Wochenendhäuser
Auch gelegentlich genutzte Ferienwohnungen oder Wochenendhäuser können der Zweitwohnungssteuer unterliegen, sofern sie als Zweitwohnung bereitgehalten werden. Entscheidend ist die Wohnnutzung im Gemeindegebiet neben der Hauptwohnung.
Minderjährige und Auszubildende
Für minderjährige Personen oder in Ausbildung befindliche Personen können besondere Regeln gelten. Gemeinden können beispielsweise Erleichterungen oder Befreiungen vorsehen. Inhalt und Reichweite solcher Regelungen hängen von der örtlichen Satzung ab.
Verfahren, Bescheid und Zahlung
Festsetzung durch Bescheid
Die Steuer wird durch einen Verwaltungsakt festgesetzt. Der Bescheid enthält regelmäßig Angaben zur Bemessungsgrundlage, zum Steuersatz, zum Erhebungszeitraum und zur Zahlungsfälligkeit. Grundlage sind die gemachten Angaben sowie ggf. Auskünfte aus Melderegistern oder Vergleichsmietspiegeln.
Fälligkeit, Vorauszahlungen, Folgejahre
Die Fälligkeitstermine legt die Gemeinde fest. Möglich sind jährliche Zahlungen, Raten oder Vorauszahlungen. Für Folgejahre wird die Steuer häufig fortgeschrieben, sofern sich keine maßgeblichen Änderungen ergeben.
Kontrollen und Mitwirkungspflichten
Zur Sicherung der Gleichmäßigkeit der Erhebung können Gemeinden Kontrollen durchführen. Üblich sind Mitwirkungspflichten, z. B. das Vorlegen von Mietverträgen oder Auskünften zur Nutzung. Bei fehlenden Angaben können Schätzungen erfolgen.
Rechtskontrolle und Rechtsschutz
Transparenz- und Bestimmtheitsanforderungen
Die Satzung muss klar regeln, was genau besteuert wird, wie die Steuer berechnet wird und wie das Verfahren ausgestaltet ist. Unbestimmte oder widersprüchliche Regelungen sind zu vermeiden, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Gleichbehandlung und Verhältnismäßigkeit
Die Erhebung muss gleichmäßig erfolgen und die Betroffenen verhältnismäßig belasten. Differenzierungen, etwa nach Wohnungsgröße oder Nutzung, sind zulässig, wenn sie sachlich begründet sind und die Belastung nicht übermäßig ausfällt.
Rechtsbehelfe gegen Steuerbescheide
Gegen Steuerbescheide stehen die üblichen verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelfe offen. Fristen, Form und Zuständigkeiten ergeben sich aus der Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids und den einschlägigen Verfahrensvorschriften. Auch die Satzung selbst kann Gegenstand rechtlicher Überprüfung sein.
Praktische Auswirkungen und typische Konstellationen
Berufspendler
Personen, die am Arbeitsort eine zusätzliche Wohnung halten, können steuerpflichtig sein, wenn diese nicht als Hauptwohnung gilt. Die Einordnung hängt von der tatsächlichen Nutzung und den satzungsrechtlichen Kriterien ab.
Studierende
Studierende, die neben der elterlichen Hauptwohnung eine Unterkunft am Studienort innehaben, können erfasst werden. Ob und in welchem Umfang Befreiungen oder Ermäßigungen bestehen, variiert örtlich.
Eigentümerinnen und Eigentümer vs. Mieterinnen und Mieter
Bei Eigentum wird häufig auf eine Vergleichsmiete abgestellt, bei Miete auf die tatsächliche Nettokaltmiete. In beiden Fällen kommt es auf den Wohnzweck und das Innehaben an, nicht auf die Eigentumsverhältnisse allein.
Ausländische Hauptwohnung
Auch Personen mit Hauptwohnung im Ausland können der Zweitwohnungssteuer unterliegen, wenn sie im Gemeindegebiet eine weitere Wohnung innehaben. Entscheidend ist das Innehaben der Unterkunft im Inland.
Häufig gestellte Fragen
Wann gilt eine Wohnung als Zweitwohnung?
Eine Wohnung gilt als Zweitwohnung, wenn sie neben der Hauptwohnung zu Wohnzwecken bereitgehalten oder genutzt wird. Maßgeblich ist nicht die Eigentumslage, sondern die tatsächliche Möglichkeit, sie als Wohnsitz zu verwenden. Indizien sind u. a. Dauer, Regelmäßigkeit der Nutzung und eine Meldung als Nebenwohnung.
Wer muss die Zweitwohnungssteuer zahlen?
Steuerschuldner ist in der Regel die Person, die die Wohnung innehat und nutzt. Bei gemeinsamer Nutzung kann eine gemeinsame oder anteilige Steuerpflicht bestehen. Ob Eigentümer oder Mieter zahlen, hängt davon ab, wer die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken innehat.
Wie wird die Steuer berechnet?
Häufig anhand der Jahresnettokaltmiete oder einer ortsüblichen Vergleichsmiete, multipliziert mit einem satzungsrechtlichen Steuersatz. Alternativ existieren Modelle über Wohnfläche, Ausstattung oder pauschale Kategorien. Details sind in der kommunalen Satzung geregelt.
Gibt es Befreiungen oder Ermäßigungen?
Ja, je nach Gemeinde sind Befreiungen oder Ermäßigungen möglich, etwa bei bestimmten Lebenssituationen oder Belastungskonstellationen. Die Voraussetzungen und Nachweisanforderungen sind satzungsabhängig.
Ab wann beginnt und wann endet die Steuerpflicht?
Sie beginnt mit dem Innehaben der Zweitwohnung und endet mit deren Aufgabe. Bei Beginn oder Ende innerhalb des Jahres ist eine zeitanteilige Festsetzung möglich, abhängig von der Satzung.
Wie verhält sich die Zweitwohnungssteuer zur Grundsteuer und zur Übernachtungssteuer?
Sie ist von der Grundsteuer (Belastung des Grundbesitzes) und der Übernachtungssteuer (Kurzzeitübernachtungen) zu unterscheiden. Die Zweitwohnungssteuer knüpft an das Innehaben einer zusätzlichen Wohnung zu eigenen Wohnzwecken an.
Was passiert bei verspäteter Anzeige oder Nichtzahlung?
Möglich sind Schätzungen, Säumnisfolgen, Zuschläge oder Zwangsmittel nach den verwaltungsrechtlichen Regelungen. Näheres bestimmen die Satzung und die allgemeinen Verfahrensvorschriften. Die Festsetzung erfolgt durch Bescheid mit angegebenen Fristen.
